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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/10/20

引渡し後の雨漏り。修繕費用はだれが負担すべき?

売主か買主か、その判断のポイントは?

引き渡し後、数日も経たないうちに買主から「雨漏りがするので修繕してほしい」と
いわれたら、売主は応じなければならないのでしょうか?
一般的な取引では引き渡し後3カ月以内であれば「売主負担」それ以降なら「買主負担」となるケースが多いです。但し、契約の時点で雨漏りがあることが判っていて、それを買主に伝えていた場合は承知の上で契約したことになる為、売主負担とはなりません。
これは「瑕疵担保責任は誰にあるか?」という問題になります。「瑕疵」とは建物の外見からはわからない「隠れた欠陥や不具合」のことです。
事前に「雨漏りがある」ということを伝えていた場合は「隠れた」に当たらないため、売主に修繕の責任はないとされています。
しかし、3カ月以上経過していても買主が納得せず、費用負担をめぐってトラブルになるケースも少なくありません。

売却前にしておきたい、建物診断とは?

引き渡し後のトラブルを避ける為に、売却前に是非おすすめしたいのが第三者機関による「建物診断」です。これは中立な立場の専門家が、素人ではわからない基礎や構造、防水など建物の施行状況や現状を検査・確認するものです。検査結果は「建物診断報告書」にまとめられ、詳細なデータと写真付きで知ることができます。「建物診断」によって物件の現状が把握できます。
雨漏りがあるとわかった場合、修繕費用が多額になるケースもあり、簡単に修繕できないこともあります。しかし、修繕しない場合でも、あらかじめ買主に不具合を伝えておくことで、売却後の「瑕疵担保責任」は売主に発生しません。
また「建物診断で発見されない不具合については免責とする」旨を売買契約書に盛り込むこともできます。

買主に「安心」を提供し、売却しやすい物件に

「建物診断」済みの物件は、買主にとっても大きなメリットがあります。
建物がどんな状態にあるのかわらない、どんな不具合があるかは住んでみなければ
わからないというのでは、あまりにも不安です。その点、プロが検査した建物なら、
一定の安心感が得られるので購入しやすくなります。
また、事前不具合がわかっていれば購入後すぐに修繕をした方がよいのか、住んでから何年ぐらいで修繕が必要になるのかという点も把握できるため、資金計画が立てやすくなります。結果的に、売却しやすい物件になるといえます。

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