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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/09/13

譲渡損失がでた場合に知っておきたい税の話

売却で譲渡損失が生じる場合・・

自宅を売却した時、譲渡損失がでる場合があります。
譲渡損失を出してまで自宅を売却しないとなれば、不動産の買い替えは進まず、不動産取引が停滞し、経済に悪影響をおよぼします。
そこで国は譲渡損失を損益通算で所得税から減額する税制を設けています。
売却を検討している人は、ぜひ覚えておきましょう。
この税制は、売却して新たにマイホームを購入する場合と、売却してもマイホームを購入しない場合とで扱いの違いがあります。
ここでは買い換えのケースについてお話ししましょう。

4年間、損失を繰越すことが可能

制度の名称は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
譲渡損失がでた場合、他の所得から損失額を差し引くことによって課税所得を少なくすることができます。これが「損益通算」です。
譲渡損失が大きい場合、1年間の所得では損失額を引き切れないことがあります。
その場合に翌年以降に譲渡損失を繰越していくことができます。
譲渡損失が生じた年を含めて4回まで繰越可能です。
所得金額や損失額は人によって異なりますが、譲渡損失が大きいと4年間課税所得がゼロとなることもあり、所得税や住民税がゼロとなる場合もあります。

●会社員の場合は、所得金額を源泉徴収票で確認を

会社員の場合は自分で確定申告する必要がないため、所得額や所得税、住民税を把握していない人が多いかもしれません。
会社から出されている源泉徴収票で確認してみましょう。
給与収入の人の所得は「支払金額」の欄の金額ではなく「給与所得控除後の金額」の欄に書かれている金額があなたの所得額です。
ちなみに源泉徴収票の「源泉徴収税額」の欄の金額が所得税額です。
ちょっと試算してみましょう。

◎試算:譲渡損失1800万円、所得500万円の人の場合
譲渡した年から4年目までについて試算すると次のようになります。
・譲渡した年(翌年に確定申告):500万円-1800万円=▲1300万円
※所得はゼロの扱いになるので所得税、住民税はかからない。
源泉徴収されていた所得税が還付される。
譲渡損失がまだ1300万円残っている

・2年目:500万円-1300万円=▲800万円
・3年目:500万円-800万円=▲300円
・4年目:500万円-300万円=200万円

4年目まで繰越控除が認められていますので、4年目は所得が200万円となり、所得税や住民税が変わってきます。

●くわしくは、税務署の相談室に聞いてみましょう

この特例は「住宅ローン控除」と併行して適用されます。
ただし、買い換えた年から「住宅ローン控除」が10年間適用されても、実際に控除が受けられるのは「譲渡損失の繰越し」が終わり、所得が出る年からとなります。
したがって「住宅ローン控除」の期間は所得が出る年から10年と数えるわけではありません。
この特例を受けるためには、他にも要件を満たす必要があります。
譲渡損失の額の出し方も加味しなければならない要素がありますので、税理士や税務署の相談室を利用することをおすすめします。

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