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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/09/13

売却にかかる費用、税金について

売却金額が、そのまま手元に残るわけではありません

住宅が売れた場合、売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。
売却成立後に支払いが発生する費用や税金がいくつかあります。
後からこんなはずではなかったなどとがっかりしないために、主な内容を
知っておきましょう。

●仲介手数料
売却が成立した場合、仲介した不動産会社に支払います。
料金は物件価格の3%+6万円に消費税がかかります。売却価格が1000万円なら、
36万円(プラス消費税)となります。

●印紙税
売買契約時にかかります。

●抵当権抹消費用
売却する物件に抵当権などが設定されている場合は、物件を引き渡す前に
抹消しなければなりません。その費用です。

●譲渡所得にかかる費用
不動産を売却すると譲渡による所得が生じるため、所得税や住民税が
掛かってきます。所得税・住民税は、課税譲渡所得に対して掛かります。

・課税譲渡所得とは
売却価格から「取得費」や「譲渡費用」「特別控除額」を差し引いた額で、
計算式であらわすと次のようになります。
課税譲渡所得金額=譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額

取得費と譲渡費用について、簡単に説明しておきましょう。

・取得費とは
売却した物件の土地や建物の購入価格です。領収書や契約書で確認されますが、
わからない場合は、譲渡価格の5%とみなすことになっています。

・譲渡費用とは
売却にあたってかかった諸費用です。
仲介手数料や広告費、測量費、建物の取り壊し費用などです。

・特別控除額とは
特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合は、特別控除があります。

以上を譲渡価格から差し引いて、残った金額が「課税譲渡所得金額」となり、所得税や住民税がこの金額に対してかかってきます。

居住用とみなされるかどうかで、税負担が大きく違う

売却した住宅の使用状況によって税負担が変わってきます。その税率が何パーセントになるかは少々複雑です。不動産は個人にとっての特別な資産ですので、税金が軽減される物件もあります。
たとえば、購入から売却までの所有期間によって、所得税や住民税が異なります。

●購入してから売却するまでの所有期間が5年以内なら
短期売買とみなされ、39.63%(所得税30.63%+住民税9%)となります。
なんと売却価格の4割近くも税金の納付が必要になるわけです。

●所有期間が10年を超えている不動産なら
20.315%(所得税15.315%+住民税5%)に下がります。
(復興特別所得税として所得税の2.1%相当分が上乗せされています)

●その物件が住居として利用されていた物件なら
住まいとして使われていた物件は税負担がかなり軽くなります。
代表的な優遇が3000万円の特別控除を受けられることです。
また、居住用であれば、所有年数は問われません。
夫婦で共有名義にしていた場合は、それぞれが3000万円ずつ控除を受けられます。
転居して現在はその物件に居住していなくても、住まなくなった日から
3年後の12月31日までに譲渡したものなら居住用とみなされます。

●結論として
売却するなら、なるべく居住用とみなされる状態で行ったほうが断然おトクです。
優遇税制の適用条件をよく確認し上手に利用しましょう。
不動産の売却にあたっては、このほかにも適用条件や税率などが変わる扱いが
ありますので、税理士や不動産会社に相談し確認するようにしましょう。

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