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あんしん不動産売却術
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更新日 : 14/10/27

「建物診断(建物検査)」で引渡し後トラブルを防止

知らないうちに進んでいる「水漏れ」

「早期発見、早期治療」は健康の基本ですね。自覚症状がなく、ある日検査したら病気が判明なんて話をよく聞きます。住まいも同じです。
目に見えにくい部分の故障は、放置されがちで、気づいたときには深刻な事態になっていることがあります。
その代表が「給排水管」です。
給排水管の故障を放っておくと土台や躯体に悪影響を与え、修繕に多額の費用がかかる場合もあります。
中古住宅は売却時点で既に経年劣化していますので、給排水管が劣化している可能性が十分にあるのです。
マンションの場合、階下の住戸まで水浸しになってしまうこともあり、損害賠償を請求される可能性もあり得ます。

「隠れた瑕疵」に対する売主の責任は一般的に引き渡し後3カ月

売却、引渡したばかりの物件で、そんなトラブルが起きたら大変です。
売主は売買契約の際「物件情報等報告書」「付帯設備表」を買主に提出し、建物や設備の状態(故障の有無、故障の内容などを含む)をわかる範囲で告知します。
しかし、給排水管の水漏れはあったとしてもなかなか気付かない事が多いのです。
このような引き渡し後に発見される不具合を「隠れた瑕疵」といいます。
一般的売主は引き渡し後3カ月間は「隠れた瑕疵」に対して責任を負い、修繕費用を
負担するケースが多いです(瑕疵担保責任)。
中にはこの「瑕疵担保責任」を回避できると考えて、売買契約書に「現状有姿で引き渡す」と記載するケースがあります。
しかし、これは単に「あるがままの状態で引き渡す」という意味にすぎません。
「瑕疵担保責任が免責になる」と明記されていない限り責任が発生しますので、
注意が必要です。
3ヶ月以降に起きた瑕疵については、基本的には買主が修繕費を負担する事になります。しかし、住み始めて日が浅いうちに起きた水漏れではトラブルに発展することも珍しくありません。

「建物診断」をしておくと売却に有利、十分注意する点もあり。

最近では、売却前に第三者機関の「建物診断」を受けて不具合の発見に努める売主も増えてきました。
「建物診断」は住宅診断の専門家が建物の基礎や構造、防水、給排水管など多項目にわたって施工状況を検査・確認するものです。
検査結果は写真付の報告書にまとめられます。
不具合の内容が明らかな物件、第三機関が検査し提出した報告書は、買主に安心感を与えますので、売却に有利です。また、検査で明らかになった不具合を買主に伝えることにより、買主は不具合を承知で購入したことになり「瑕疵担保責任」を売主が問われることはありません。
それでは建物診断を実施し、不具合が発見されたにもかかわらず、買主にその旨告げず引き渡すことはできるでしょうか?
その場合は売主が責任を負うことになりますので不具合の事実を隠すことはできません。
また建物診断により不具合が発見された場合、症状によっては販売に不利に働くケースもあります。
瑕疵担保責任に問われるリスク、不具合が発見されて販売に不利に働くケースを十分に事前に検討しておく必要があります。

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