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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/06/15

土地の価格は目的によって5つの基準がある。売却には実勢価格を要チェック

宅地

土地には、5つの価格がある

土地の価格は、何を基準にするかによって呼び方も金額も異なってきます、代表的なものは、「実勢価格」「基準価格」「固定資産税評価額」「公示地価」「路線価」の5つです。それぞれの特徴と違いを理解しておきましょう。

●実勢価格/相場の価格

実際に土地を売買する際につけられた価格です。取り引き事例をいくつも積み重ねていくことで形成された、相場の価格といえます。「実勢価格」と表記されていたら、その地域の坪単価は、だいたいそのくらいの価格で取り引きされていると考えておけばよいでしょう。不動産会社が物件の「査定価格」を出す時は、この「実勢価格」をもとに、個々の物件がもつ不動産としての価値をプラスして提示するのが一般的です。

細かな話をすると、「実勢価格」と言っても、不動産会社が査定した際に売主に提示する「査定価格」、販売を開始する際、売主がつける「売出し価格」、売主と買主が交渉の末決定される「成約価格」の3つの価格があるということになります。売却価格を決める時は、近隣で売り出されている類似物件の価格が参考になります。不動産会社に聞いてみる、折り込み広告やインターネット検索サイトなどで「実勢価格」をチェックしておくとよいでしょう。

●基準地価/都道府県

都道府県が決定する地価です。7月1日現在の価格で、不動産鑑定士が調査し、毎年9月1日に発表されます。

●公示地価/国土交通省

国土交通省が決定する、1月1日現在の地価です。「住宅地」「商業地」などの分類があり、毎年3月に、全国から選定された地点の価格が公示されます。国の公共事業用地の取り引きや一般の土地取引の際に参考にされる価格とされています。

●路線価/国税庁

相続税や贈与税を算出する際の土地の価格です。国税庁が全国の公道に面したすべての土地に対してつける価格で、「公示地価」の8割程度とされています。「公示地価」と同じく1月1日現在の地価で、毎年7月1日に発表されます。ちなみに、「路線価」がつけられていない土地の評価額は、「倍率方式」で計算されます。「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて求める方式です。

●固定資産税評価額/地方自治体

土地や家屋を所有していると、地方自治体から固定資産税が課せられます。その税額算出の際に課税標準となるのが「固定資産税評価額」です。市町村の税務課(東京都23区では都税事務所)の固定資産課税台帳に登録されている土地・建物は、すべてがそれによって税額が決められています。都市計画税も「固定資産税評価額」をもとに算出されます。「固定資産税評価額」は国が決める公示地価の7割~8割とされていますが、最終的に市区町村が決定するもので、3年ごとに見直しが行われています。固定資産課税台帳は毎年春に市区町村の税務課で閲覧することができます。

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