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更新日 : 15/06/22

築古の中古住宅を更地にするメリット、デメリット

空き家

こんにちは、LIXILリアルティのT.Sです。最近、「空き家対策特別措置法」がこの5月(2015年)から施行されたことに伴い、各メディアでも「空き家問題」がクローズアップされています。住み替えや、相続などで築古の空き家を売却することもあると思います。そこで問題になってくるのが、物件を更地にして土地として売り出すか、家を残したまま中古物件として売り出すかということです。

まず、「空き家対策特別措置法」で「特定空き家」に該当するような、倒壊など危険性のある物件については、早めに更地にした方がよいでしょう。例えば台風などで建物の屋根が飛んで人に当たったりした場合など、周辺に被害を及ぼすことがあると、損害賠償を請求される可能性もあります。また市町村から「特定空き家」に指定されれば、固定資産税の特例が受けられなくなり、強制撤去やその費用を所有者に請求される恐れもあります。

更地にするかどうかを迷うのは築20年以上で、手を入れればそのまま住めるという物件だと思います。更地にした場合の売主のメリットは、「買主が自由に建物を立てられるので売りやすい」、「建物に対する瑕疵担保責任を負う必要がない」ことがあげられます。また逆に一番大きなデメリットは「建物解体の費用がかかる」ということでしょう。下のように解体にはかなりの費用がかかります。

【30坪の建物の解体費用の目安】

木造 100万円~150万円
RC   150万円~200万円

また、更地にした場合は、固定資産税の特例が受けられなくなり、建物がある場合に比べて、6倍も固定資産税が跳ね上がります。もし売れなかった場合は、毎年、6倍にも上がった固定資産税を払い続けなければなりません。

「中古物件」と「土地」の両方で売り出すこともできる

手をいれれば住むことができる物件の場合、リフォームを前提で格安の家を探している人も当然いらっしゃいます。自分で土地を買って新築をしたい方もいらっしゃいます。どちらの需要に自分の物件があてはまるかは売り出し時点ではわかりませんので、不動産会社と相談して、建物を残したまま、「中古物件」と「土地」両方で売りだすこともできます。その場合、撤去費用を自分で持つのか、買主と折半するのかなどを決めておくと、買主として、費用総額の判断がつきやすいので買いやすくなります。売主としても、中古住宅を探す人、土地を探す人の両方にアピールできますし、買主が決まるまで、解体費用をかける必要もなく、また固定資産税の特例を受け続けられますので、リスクが抑えられるというメリットがあります。

空き家を空き家のままにしておかれる方も結構いらっしゃいますが、「空き家対策特別措置法」などが施行された今、家が経年変化で悪くなる前に、その利用について検討された方がよいと思います。(T.S)

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