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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/06/29

相続、転勤の空き家を賃貸することのメリット、デメリット

町並み

自分が住まない家を売るか貸すかは非常に難しい問題です。自分が住んでいた家、親から相続をうけた家は色々な思い出が残っていて、すぐに売る決断がしにくいものです。結果、数年間空き家にしたのち、このままでは家が傷むだけと思い、とりあえず「貸す」という人が多いようです。貸すことのメリット、デメリットを考えてみましょう。

貸すことのメリットとは?

●副収入が得られる

貸すことの一番のメリットは、毎月賃料が収入として見込めることです。給与や自営業など、本業の収入に賃貸収入という第二の収入が加わる魅力があります。また、貸しておくと、将来自分や子どもが使うことも可能です。そういう余地を残せる点メリットでしょう。

●増える税金と減る税金がある

賃料収入が得られますので、今まで給与所得だった人も毎年3月に確定申告を行う必要があります。家賃収入が経費を上回っていれば所得税を4月に支払う必要があります。逆に経費が家賃収入を上回っていると、給与所得から減税されることになります。経費の中にはローンの利息部分、固定資産税、貸す為のリフォームの費用、不動産会社に支払う入居者募集の費用、建物の減価償却費も計上できます。借り手がつくまでは、募集の為の経費がかかるので減税になりますが、募集後は賃料収入が得られ、経費が減るので、税金が増えることになりますので注意が必要です。また、転勤などで、貸すことになった場合、住宅ローン減税が受けられなくなります。

●建物の管理

人が住むことで建物が日常的に使われ痛みが少なくなるという面と、入居者の使い方によっては建物が傷むという面があります。入居者を募集する際にタバコ、ペットを禁止したり、ある程度制限はすることはできますが、建物の使い方は入居者次第と言ってもよいでしょう。

貸すことのデメリットとは?

●退去後、すぐに新しい借り手が見つかるとは限らない

貸した後も黒字になるかどうか、しっかり計算しておく必要があります。賃料は通常、築年数とともに下がりますので、現在の収支だけでなく、3年後、5年後の収支も黒字になっていることが重要です。例えば、借り手が退去し、すぐに次の借り手が見つからず、空室になっても固定資産税は支払わなければなりませんし、ローンがある場合は返済しなくてはなりません。

●家のメンテナンスは貸し手の負担

貸した家のメンテナンスは貸し手の負担となります。設備器機や雨漏りの修理・修繕費用、また新しい借り手が入る際には壁紙の貼り替えやハウスクリーニングなどの費用もかかります。もちろん、固定資産税も毎年発生します。

●貸し手の都合で退去はしてもらえない

いったん貸した家は、自分が必要になっても、簡単に借り手に出てもらうことはできないため注意が必要です。期間を定めて貸す「定期借家契約」なら期間満了と同時に契約終了となりますが、期間の途中で貸し手の都合によって出てもらうには、高額な補償金が必要になることが多いです。賃貸借契約を結ぶときは、先々のことをよく考えて行うことが大切です。

●貸した家のローンが残っていると、新しいローンは組めない

住宅ローンを組んで取得した住まいを貸す場合、新たに自分が住む家で住宅ローンを組むことはできません。貸した住まいの住宅ローンを完済しないと、金融機関が住宅ローンを組ませてくれないからです。

このように、貸す際にはメリット、デメリットを十分検討してみましょう。

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