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更新日 : 15/07/13

不動産を相続した場合の分割、登記の流れ(おうち閑話)

家族

こんにちはLIXILリアルティのT.Sです。相続が発生した場合、不動産はお金のように簡単に相続人に分けることができません。また、相続し所有権を確定させる為には不動産を登記することが必要です。今日は相続登記の流れを簡単に説明したいと思います。

お父さん、お母さん、子供があなたを含め3人います(仮のお話です)。もし突然、お父さんが亡くなられたとします。突然のことなので遺言はありません。お父さんが亡くなられた、この瞬間にお父さんが所有している不動産は、お母さん、子供たちで共同で所有していることになります。それぞれの持分は民法で規定されている法定相続分どおりに配分されています。つまりお母さんが1/2、子供たちが残り1/2を3人で分けて1/6ずつを所有します。このような相続人を共同相続人と言います。

共同相続人が法廷相続の持分で登記をする場合、相続人の誰か一人が他の全員の分も合わせて登記することができます(共同相続登記)。当然ですが、登記する人が勝手に法定相続の配分を変えて登記することはできません。共同相続登記は義務ではありませんので必ず行う必要はありません。どのような場合に共同相続登記を行うかについては後ほどお話します。

さて、お父さんが亡くなられた時点で、不動産は相続人が法廷相続どおり共同で所有しています。お母さんには不動産、子供達は金銭など、相続人の意思に沿って分割したい場合は遺産分割協議を行います(遺言がない場合です)。遺産分割協議はどのような配分で遺産を分割しても構いませんが、相続人全員が同意する必要があります。例えば子供のうち一人が分割に反対すれば分割できないことになります。また不動産を分ける場合、次の4つの方法になります。

①現物による分割 奥さんは住んでいる家、子供達は他の資産など現物で分ける。
②代償分割 不動産は奥さんがが単独で相続し、子供達に現金を支払う。
③換価による分割 相続不動産を売却し、その代金を分け合う。
④共有による分割 不動産を共有で登記する(法定相続持分から変更も可)。

当然、相続人一人(例えばお母さん)にすべて相続させても構いません。

相続人全員の合意がとれれば遺産分割協議書を作成し、合意内容に従って不動産の登記を行う必要があります。共同相続登記が既にされている場合は、共同申請を行い、遺産分割による「持分移転登記」を行います。共同相続登記がされていない場合は、単独申請で相続による「所有権移転登記」を行います(既に亡くなったお父さんと相続人で共同で申請できない為、単独申請となります)。

さて、遺産分割協議がまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申立てることができます。調停官、調停委員が入って話合いを行います。調停が不成立になった場合には、審判手続きに移ります。家事審判官(裁判官)が遺産分割の方法を職権で決定します。それでも納得がいかない場合は裁判となります。

ここで、最初に説明した、特段の義務のない共同相続登記がでてきます。共同相続登記が行われる場合とは、遺産分割協議はまとまらないが、不動産を売却については、相続人の合意がとれている場合に行います。共同相続登記をすると不動産は売却が可能になります。他にも遺言への対抗の場合もありますが、どちらにしてもモメている場合に使われることが多いです。遺言があった場合は全く別の流れになりますので、そちらは別の機会に・・(T.S)

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