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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/07/20

相続評価が下がる「小規模宅地等の特例」。家なき子とは?

家族

平成27年度の相続税制の改正によって基礎控除が4割減額され、相続税のかかる人が従来より増えると見られています。相続財産には自宅(居住用住宅)や事業を行っている不動産も入ります。金融資産がそれほど多くなくても、自宅の相続財産評価が高いため、相続時に納税が必要になるケースもあります。とくに地価の高い東京23区内の戸建住宅などは、予想以上に評価額が高い場合があり、4人に1人が相続税の対象になる可能性があると言われています。

住宅に大きな相続税がかかると、財産が次の世代に円滑に引き継がれなくなります。いわば、その救済策として設けられたのが「小規模宅地等の特例」です。適用が認められるには面積制限や要件を満たす必要がありますが、この特例を使うと相続税の評価額は下のように大きく減額されます。

・居住用住宅:80%の評価減(面積は300㎡まで)。

・事業用宅地、貸付事業用宅地:80%から50%の評価減(面積は400㎡まで)。

いずれも、面積を超えた部分については、本来の評価額となります。

特例の対象とは? 認められないケースとは?

「小規模宅地等の特例」を受けられる相続人は、

①配偶者

②同居していた親族

③「家なき子」(相続する家に同居してる親族がいない場合)

「家なき子」とは相続前3年以内に自分または配偶者が所有する家に住んでいない別居親族のことを指します。「家なき子」と認められる場合、認められない場合の例をいくつか見ていきましょう。仮にここでは、親の家を相続する場合を考えます。

親と別居していて、自分で所有する家に住んでいる場合は特例は認められません。自分の妻、夫(配偶者)が所有している家に住んでいる場合も認められません。逆に賃貸住宅に住んでいる場合、家を所有していないので特例は認められます。

親と自分で所有権が共有になっている家に住んでいる場合は、一部でも家を所有していることになりますので特例は認められません。例えば親がお金をだして建てた(親が所有権をもっている)家に住んで居る場合は特例が認められます。

では、家を所有していても、所有している家を転勤などで賃貸にだしている場合はどうでしょう。この場合は住む家がない状態ですので特例は認められます。ただし、3年以上賃貸に出している期間が継続している必要があります。当然、持ち家を売却した場合、売却してから3年を経過していなければ特例が認められませんので注意が必要です。

また、親と同居していたが、自分は転勤になって別居となった場合は、特例が認められるのは、同居している母だけです。ただし、転勤が単身赴任であなたの妻や子が親の家に残っている場合は特例が認められます。

「小規模宅地等の特例」の適用には、細かい要件が求められます。申告も必要で、相続税を納期限(相続開始から10カ月後)までに行わなくてはなりません。また、被相続人の配偶者は申告期限前に土地を売却しても特例が認められます。それ以外の場合は申告期限まで売却はできないことも注意が必要です。

「小規模宅地等の特例」は条件が複雑ですので、税理士などに相談してすすめていくのがよいでしょう。

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