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更新日 : 15/07/21

住み替え促進につながるか?日米住宅ローンの違い(おうち閑話)

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こんにちは、LIXILリアルティのT.Sです。先日アメリカ人は住宅購入を投資、日本人は終の棲家と考えているというお話をしました(投資か?終の棲家か?住宅購入(売却)意識の日米ギャップ)。実はこのような考え方の違いには、アメリカと日本では住宅ローン制度の違いも関係をしています。

アメリカの住宅ローンは、もし、返済できなくなった場合、家は差し押さえられますが、住宅ローンの債務もすべて帳消しになるノンリコースローンが中心です。つまり、住宅を手放しさえすれば、住宅ローンの債務から開放されます。金融機関は差し押さえた家を売却しますが、債権以下の価格で売却された場合は、その差額の損失は金融機関が負担することになります。

一方、日本はどうでしょうか、日本の住宅ローンは返済ができなくなった場合は、任意売却か競売となります。どちらも家を売却され失うことになりますが、売却してもまかないきれない借金の残りは、無担保債権となり、担保がない借金として残り、家を失っても、まだ借金の返済をし続けなければなりません。この段階では債務者は返済を続けることが難しくなっています。自己破産につながることもありますし、自己破産をしても、連帯保証人がいれば、連帯保証人に債務が遡及されることもあります。日本の住宅ローンはアメリカのそれに比べて、債務者のリスクが高いと言えます。

このようことから、住宅ローンを使い、家を購入する時は、将来の返済能力や資産価値の下落などのリスク見極め、覚悟を決めて住宅ローン契約にサインすることになります。そうして購入した家は「終の棲家」となることが想像できます。

日本では、債務がその担保に限定されるノンリコースローンは大規模な投資物件、企業買収などで若干使われている程度です。個人向け住宅取得目的のノンリコースローンはほとんどないと思います。アメリカのような個人向け住宅取得目的のノンリコースローンが整備されてくれば、個人が一生をかけて、過大な債務を負うということがなくなり、住み替えが促進され、中古住宅の流通活性化につながるかもしれません。(T.S)

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