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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/07/26

サザエさん、ノリスケさんの家を査定してみました(おうち閑話)

桜新町駅2

こんにちは、LIXILリアルティのT.Sです。子供の頃、「サザエさーんは愉快だなー♪」というサザエさんの終わりの音楽が流れると、「日曜日も、もう終わりだな―」と憂鬱になったものです(今もですが)。さて今日はサザエさん家族の住まい、磯野邸(戸建)とノリスケ邸(マンション)を査定し、双方の資産価値を探ってみたいと思います。不動産を査定する場合、戸建住宅は原価法、マンションは取引事例比較法を用いることが一般的だと思いますので、今回もそれに沿って話を進めます。

まずは、磯野邸(戸建)から査定します。磯野邸の住所は諸説あるようですが、今回は「世田谷区桜新町2丁目25番」説を採用させていただきます。東急田園都市線 桜新町駅から徒歩5分の好立地で、閑静な住宅街に位置しています。もともと作者の長谷川町子さんがこの近所に住んでいたことで、舞台が世田谷区桜新町に設定されているようです。

磯野邸の概要ですが、いくつかの資料を検討しますと、木造平屋建て、5LDK、建築面積が34坪、土地は94坪と推定されます。築年数は不明ですが、磯野波平が現在54歳、サザエが24歳(思ったより若い!)ですので、波平30歳、サザエ誕生時に家を建てたと考え、築24年と仮定します。

■磯野邸戸建の間取り(参照 サザエさん市場)

戸建は原価法で査定する為、まず、国税庁のホームページで磯野邸の土地の路線価を調べます。H26年の資料では、路線価が47万円/m2となっています。土地の実勢価格を算出する為、路線価を仮に0.7で割り戻してみると67万円/m2となります。土地が94坪=310m2ですので、310m2x67万円で、なんと!2億770万円が磯野邸の土地の値段となります。さて建物はどうでしょう、木造住宅の場合、築20年以上経つと、ほぼ建物の価値はないと思われますが、仮に坪5万円と仮定してみましょう。建築面積34坪x5万で建物は170万円と算出されます。土地と建物合計で約2億940万円と算出されました。かなりの資産価値がありそうです。余談ですが、相続時には基礎控除額は越そうですので、優遇税制のを使う必要があります。(相続の土地評価は路線価、または固定資産税評価で算出します)

それではノリスケ邸(マンション)の査定をしてみましょう(賃貸かもしれませんが、購入しているとして)。マンションは取引事例比較法を使います。通常は同じマンションの取引事例、同じマンションで取引事例がなければ、近隣で似たマンションの取引事例を探します。そこからノリスケさんの部屋の条件を加減します。例えば築年数、階数、角部屋、間取り、駅からの距離などを加減材料にしていきます。通常、取引事例は調査会社の情報を利用しますが、今回は不動産ポータルサイトを使って周辺物件を調べてみました(無料なので)。

ノリスケ邸の概要は場所は磯野邸よりも桜新町駅から離れているということから、駅徒歩10分~15分とします。3F建てマンションの3F、301号室です。間取りは2LDKで和室がバルコニー側に2部屋と1970~90年頃には主流だった間取りですので、1970年代築と仮定します。広さは不明ですが、間取りから60m2程度と考えます。周辺で似たような条件のマンションをポータルサイトで検索し、売り出し価格を調べてみると、リフォーム前の物件で2000万円~3000万円で売り出しされています。だいたいこの価格帯が査定額になる可能性が高いと思います。

■ノリスケ邸マンションの間取り(参照 サザエさん市場)

いかがでしょうか。戸建とマンションではこのように査定方法が違ってきます。実際は戸建でも周辺物件の取引事例なども参考にしていますので、あくまで目安としてお読みいただければと思います。兎にも角にも、私は資産家の息子のカツオが羨ましいです(笑)。(T.S)

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