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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/08/07

「取引態様」って何?、「売主」「代理」「媒介」と仲介手数料の有無

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取引態様とは?

「取引態様」とは、不動産会社が取引において、どのような立場にあるかを示しており、「売主」、「代理」、「媒介」の3つがあります。

●売主(うりぬし)
不動産会社が自分で所有している、または建築した物件を販売することです。販売価格に不動産会社の利益が含まれていますので、仲介手数料はかかりません。

●代理(だいり
不動産会社が売主から委託をうけて不動産を販売することです。

代理の不動産会社は売主と同じ権限をもっています。買主からみれば代理の不動産会社=売主と同じになります。

通常、販売価格に売主の利益が含まれている為、買主は不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。売主が不動産会社に販売報酬として、代理手数料を支払います。

●媒介(ばいかい)
不動産会社は、売りたい人と買いたい人の間に入って取引をサポートする、仲人のような立場になります。

売主側につく不動産会社と、買主側につく不動産会社があります。

不動産会社は単なる仲人ですので、取引自体は売主と買主が直接行うことになります。
売主側の不動産会社は売主から、買主側の不動産会社は買主から仲介手数料をもらいます。

なかには不動産会社1社が売主と買主を結びつけることもあります。この場合は不動産会社は売主、買主両方から仲介手数料をもらうことができます。(業界用語で両手と言ったりします)

売主につく媒介には3つ契約形態がある

売主が不動産会社に物件売却を媒介を依頼する場合、次の3つの契約のいずれかを結ぶことになります。

専属専任媒介(ぜんぞくせんにんばいかい)
売主が、不動産会社1社に買主を探すように依頼をすることです。

売主は他の不動産会社には買主探しの依頼をすることはできません、専属エージェントのような感じでしょうか?。

もし、売主が自分で買主を見つけたとしても必ず不動産会社を通すことになります。

例えば、売主の親戚が、「その物件買うよ!」と言っても不動産会社を通して取引することになります。

不動産会社は1週間に1度は売主に販売状況を報告しなければならないなど、売主に対し強い義務を負います。

専任媒介(せんにんばいかい
売主が、不動産会社1社に買主を探すように依頼し、他の不動産会社に買主探しの依頼をできないことは専属専任媒介と同じですが、自分で買主を見つけ直接契約することはできます。

親戚が「その物件買うよ!」と言えば売主は不動産会社を介せず、直接売ることができます。

不動産会社の販売報告義務が2週間に1度になるなど、不動産会社の義務が若干緩和されます。

一般媒介(いっぱんばいかい)
売主は複数の不動産会社に買主を探すように依頼ができます。また自分で買主を探すこともできます。

不動産会社にも販売報告の義務はない為、不動産会社としては、「とりあえず扱って、上手く買主が当てはまれば媒介するか・・」っていう感覚になる恐れもあります。

「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」それぞれ一長一短がありますので、自分にあった媒介契約を考えてみましょう。

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