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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/10/05

売り出し価格は、近隣物件価格に左右される

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住まいの売却を決めたら、まずやっていただきたいことがあります。それは、不動産会社に売却を依頼する前に、売りに出ている近隣の類似物件を調べておくことです。

価格設定をする際、一戸建ての場合は周辺環境や築年数、間取りなど、物件によって異なる点が多いため、他物件の影響をそれほど受けることはありません。しかし、マンションの場合は周辺の売却物件に左右されるため、同エリアにある競合物件の価格をチェックした上で、価格設定をしなければならないのです。

 ●買主は、まず価格を比較する

マンションは、内装の状態や設備器機の年数の違いなどはありますが、基本的に構造は同じで間取りもほぼ同様です。また、とくに大規模マンションでは、売り物件が同時に何件も出ていることがあります。購入の際に買主が判断材料とするポイントは、そう多くはありません。買主が、このマンションのどこかの部屋を買おうと考えたら、まず比較するのは売却価格でしょう。

上の階のほうが高く売れる

不動産会社は、同じマンションのこれまでの成約データを収集し、査定価格を割り出します。つまり、同じマンション内にある住戸は、先に売れた物件が売出し価格の指標となるのです。

たとえば、自分のマンションが2800万円で査定されたとしましょう。一般的には、上の階のほうが高い価格で売れます。もし競合物件が自分のマンションより上階にあり2800円で売り出していた場合に、自分のマンションの売り出し価格を同価格にしていると、上階のマンションが売れるまで、あなたのマンションが売れることはありません。

 ●値下げの理由がなくても、値下げ競争に巻き込まれることも

もし、上階のマンションがなかなか売れなくて2700万円に値下げした場合、あなたのマンションはもっと値下げをしなくては、それより先に売れることはありません。このように、競合物件の売り出し価格によって、自分のマンションの価格設定が左右されるのです。

早く売りたい何らかの理由がある売主は、価格を大幅に低く出してくるかもしれません。また、タバコを吸う人が住んでいたり、汚れが目立っていたりする物件なら、価格を下げて早く売りたいと考えるでしょう。それに対抗して、こちらも価格を下げていくと、とくに値下げをする理由がない物件であっても、値下げ競争に巻き込まれることもあります。

買主は、競合物件情報も把握している

今やネットで物件の情報を手軽に集められる時代になりました。買主は、競合物件の情報をもれなく把握していると考えられますので、売主も常にチェックしておく必要があるのです。

 ●競合物件が少ない時期を選ぶ方法もある

売り出しの方法として、もし可能なら競合物件が少ない時期にするなど、より効率的なタイミングを選ぶとよいでしょう。また、効果的なリフォームを行うことで、有利に売却できる場合もあります。よく考えて、より有利に売却できるように準備しましょう。

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