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更新日 : 15/10/10

マンション購入、頭金20%は本当に必要?

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家を買うとき、「購入価格の20%の頭金を用意しましょう」とよく言われます。頭金を多くいれるほど、住宅ローンの月々の支払額は安くなり、総支払額も少なくなります。では、20%という数字はどこからでてきているのでしょうか?。

新築マンションを購入するとき、購入した翌日に20%資産価値が下がるといわれることあります。これは、新築価格の中に販売会社の手数料、広告費などの経費がのっており、その分、新築販売価格が実際の不動産価格より20%高くなっていると言われているからです。

例えば4000万円の新築マンションを頭金をいれず、全額ローンを組んだとします。家を買って、翌日売却した場合、その価値は3200万円となり、売却しても800万円の残債が残ってしまいます。ローンを組んだ金融機関からみた場合、20%分の担保価値がなくなっていることになります。

では、4000万円の新築マンションを800万円の頭金をいれて購入したとしましょう。翌日に新築価格から20%下がった3200万円で売却しても、残債が残ることはありません。金融機関も貸したお金をすべて回収することができます。

これが、「購入価格の20%の頭金を用意しましょう」と言われる所以です。

しかし、すべてのマンションの資産価値が購入翌日に20%が落ちるとは限りません。立地によっては、ほとんど新築時の価格と変わらない価格で取引されているマンションもありますし、中古住宅では、築10年~15年で資産価値の下落が止まります。頭金が少ない場合は、できる限り資産価値を維持できる物件を購入した方が、売却しても借金が残るというリスクが少なくなります。

手持ち資金が少ない場合、月々の返済額が少なくなるからといって、無理に頭金を多くいれることもリスクが大きくなります。一旦いれた頭金は戻ってはきません。不測の事態が起こり、急に現金が必要になった場合、どうすることもできなくなる可能性があります。最低でも半年分の生活ができるだけの預金は残して、頭金をいれるべきでしょう(当然、金融機関、販売会社の同意が前提ですが)。

現実的には住宅をローンで購入する人のうち、約半数の人が頭金の額は20%以下ということも言われています。頭金を用意する余裕がなくても、できる限りリスクの少ない家選びを検討しましょう。(T.S)

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