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更新日 : 15/10/17

新築住宅、中古住宅の欠陥に対する売主の責任は?

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最近、横浜の欠陥マンションが話題になっていますが、住宅を購入、売却した後、欠陥が見つかった場合、買主は売主に欠陥の責任を問える(また問われるのか)かは、大変に気になる点だと思います。

新築住宅の欠陥について

新築住宅では、売主(不動産会社、建設会社)は建物の主要部分(構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分)の欠陥に対し、10年間の瑕疵担保責任(注)を負っています。

買主は売主に対し、建物に欠陥が見つかった場合、主要部分については、引渡し後10年以内、主要部分以外については、2年以内であれば、補修や損害賠償を請求することができます。買主は、売主が最初から欠陥を知っていても、知らなくても関係なく責任を追求することができます。

さて、横浜のマンションの場合、築7年ですので住民は不動産会社に責任を追及することができます。しかし、一般に瑕疵担保責任は引渡し後10年間、直接の契約者(不動産会社)しか責任を追及をできません。

今回のケースは、施工会社の不法行為が成立すると思いますので、引渡し後20年以内に欠陥を知り、知った後、3年以内であれば、住民と直接契約関係のない施工会社に損害賠償など責任の追及ができると思います。(平成19年7月6日 最高裁判決 住宅瑕疵をめぐる最高裁の考え方

中古住宅の欠陥について

さて、中古住宅の場合はどうでしょう。実は取引形態によって、売主が瑕疵担保責任を負う期間は変わってきます。①売主が不動産会社の場合、②売主が個人の場合(不動産会社が仲介をする場合)です。

①売主が不動産会社の場合

中古住宅を不動産会社が買い取り、リフォームをして転売するケースがあてはまります。この場合の売主は不動産会社となります。不動産会社は物件の引き渡し後、2年以上の瑕疵担保責任を負うことになります。3年にすることもできますが、そうすると不動産会社が不利になりますので、最低期間の2年としている場合が多いです。

②売主が個人の場合

個人が売りにだしている物件を不動産会社が仲介して、買主を見つけるケースがあてはまります。この場合、売主は個人となります。売主が瑕疵担保責任を負う期間は、契約によって取り決められます。一般的には、主要部分の欠陥に対し、引渡し後3ヶ月間が、ひとつの目安ですが、売主が瑕疵担保責任を一切負わないとすることもあります。築年数がかなり古い物件などでは、売主が責任を負うのは、酷なこともあり、築年数が古い物件ほど、責任を負わないとする契約が多くなります。

さて、売主が瑕疵担保責任を負わないとした場合、買主は不安になると思います。そういった場合、買主は瑕疵保険を申し込むという方法があります。また、売買契約前にホームインスペクションを実施しておくと、売主、買主ともに安心して売買ができます。(T.S)

(注) 瑕疵担保責任
売主が知らなかった欠陥を、引渡し後に買主が発見した場合、売主が買主に負う責任のこと。欠陥の補修や損害賠償の対象となる

参考資料
住宅瑕疵をめぐる最高裁の考え方

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