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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/11/16

土地の経歴を調べる 地歴調査について

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地盤調査と合わせて、地歴調査もしておこう

土地を売却する場合、専門業者による地盤調査を行うと同時に、売主自身が地歴について調べておくことをおすすめします。

売主が地歴を把握していると、買主の質問などにスムーズに応えることができます。そのため、売却が早くなることがあります。

 ●過去にどのような使われ方をしていたのか?

土地の調査は大きく分けて、地歴の調査と地盤の調査があります。地盤調査は、専門業者が機械を使い土壌を深く掘るなどして調査します。

※こちらのブログをご参照ください。

この地盤調査を行うときに、合わせてやっておきたいのが地歴調査です。地歴とは、いわばその土地の経歴であり、過去にどのような使われ方をしてきた土地なのかについて調査します。

業者に依頼することもできますが、別途費用がかかります。地歴調査は売主自身で行うことが可能ですので、自分で調べてみてはどうでしょうか。その方法をご紹介しましょう。

客観的な資料で、自分の土地の地歴を調べる方法

売主は自分の土地について、すべて把握していると思いがちです。しかし、わかっていると思っているのは、売主が土地を取得した頃からの知識が大半であり、自分でさかのぼって把握できている期間は案外短いものです。

相続で取得した土地なら、親や祖父母から聞いていた地歴の情報もあるでしょう。その情報も、もちろん有益ですが曖昧であったり、間違っていたりすることもありますので、客観的な資料で確認しておいたほうがよいでしょう。

地歴を調べるには、次のような資料にあたってみます。

●「閉鎖謄本」を調べる

閉鎖謄本とは、「閉鎖登記記録」として管理されている登記記録です。以下のようなときに記録が「閉鎖」されます。

・建物を壊し、滅失登記を行った建物の記録

・2つの土地を合筆登記した場合、一方の土地の登記記録

閉鎖登記を調べることで、過去にどのような建物が建っていたのかをつかむことができます。閉鎖されたときにコンピュータ化された登記であれば、全国の法務局でオンライン申請や郵送申請で取得することができます。コンピュータ化されていない状態で閉鎖された登記は、管轄する法務局に申請して調べることになります。

●空中写真や古地図を調べる

国土地理院のサイトでは、全国の地図や空中写真を閲覧することができます。古い地図は、特定の地域のものに関しては市区町村のサイトで閲覧することができる場合があります。また、県立図書館に所蔵されているものは多くの場合、閲覧できますので確認してみましょう。

調査結果は買主に隠さず、正しい情報を伝える

調べた結果、売却予定の土地が池であったり、工場の跡地などであったりした場合、重要なことは、そのことを買い主に隠さないことです。買主が正しい情報を知らずに購入し、その後、必要に迫られて土壌改良などを行い費用が発生した場合、売主は損害賠償を求められることになりかねません。

地盤調査の結果はどんな内容であれ、必ず買主に公開しましょう。買主に伝えたうえで売却したのなら、後から賠償を求められるというリスクをなくすことができます。

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