LIXILリアルティ.comスマートおうち売却

あんしん不動産売却術
LINEで送る

更新日 : 15/11/23

賃貸中マンション売却の注意点

297384

収益物件の販売価格は安くなる

賃貸人に貸しているマンションを売却する場合、売主として心得ておくべきことがあります。

まず知っておきたいのは、販売価格の決まり方。賃貸用の物件を売る場合と、自宅用の物件を売る場合では、価格のつけ方が異なるということです。

●賃貸用物件の査定は、「収益還元法」

賃貸用の物件は「収益物件」となるため、一般的に「収益還元法」で査定されます。「収益還元法」とは不動産の評価方法のひとつで、そのマンションが将来生み出すと予測される収益からコストを差し引いて、評価額を割り出す方法です。賃料収入をベースとする考え方です。

●自宅用物件の査定は、「近隣事例比較法」

自宅用の物件として売る場合の価格査定は「近隣事例比較法」が用いられます。近隣の同じような物件が、実際にいくらで売れたかを参考に割り出す方法です。

●事業用のローンは、住宅ローンより金利が高い

一般的に「収益還元法」で割り出したほうが、販売価格は安くなります。なぜなら収益物件の場合、買手が借りられるのは住宅ローンではなく、事業用ローンとなるからです。

事業用のローンは住宅ローンにくらべて金利が高く、借りられる金額も物件価格の7割程度までです。そのため、販売価格を下げないと買手がつきにくくなるのです。

いずれは売却するつもりなら、定期借家にしておく

賃貸人がマンションに住んでいる場合、出てもらわないと売却することは困難です。しかし、普通借家契約の場合、賃貸人に出ていってもらうことはなかなか難しいことです。

なぜなら、賃貸人が居住し続ける権利は法的に守られており、売主に正当な事由がなければ賃貸人に退去してもらうことは認められず、売却するからという理由は正当な事由に当たらないとされていないからです。賃貸中のマンションの売却は、多くの場合、賃貸人が納得する金額を渡して、やっと出てもらうということになりがちです。

ただし、賃貸人との契約が「定期借家」になっていれば、当初決めた契約期間が満了すれば、出ていってもらうことができます。いずれ売却するかもしれない物件の場合は、賃貸契約を「定期借家」にしておくのがおすすめです。売主としては、ぜひ知っておくべきことでしょう。

今住んでいる賃貸人に売ることのメリット

現在住んでいる賃貸人に売却することができれば、売主として都合のよいことが少なくありません。

まず、住宅ローンは事業用ローンにくらべて金利が低く、貸し出し条件も借手に有利になっていますので、収益物件より販売価格を高めに設定することができます。ワンルームマンションであっても、面積が40㎡以上あれば、買主はマイホームとして住宅ローンを組むことができます。

●買手を探す労力も省ける

売主としては、買手を何カ月もかけて探す手間と精神的な負担が軽減されるという点も見逃せません。賃貸人がそのマンションを気に入っているなら、購入の話をもちかけてみてはどうでしょうか。

ページの一番上へ