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あんしん不動産売却術
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更新日 : 15/11/30

あなたの物件は賃貸向き?売却向き?

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賃貸と売却、どちらがよいか「資産価値」を調べてみよう

所有している不動産物件を賃貸に出したほうがよいのか、売却したほうがよいのか、決めかねている人もいるのではないでしょうか。

何を基準に考えればよいのか? 判断のポイントになるのが物件の「資産価値」です。

「資産価値」は大きく分けて、次の4つのタイプに分けることができます。

①貸しやすく売りやすい物件

②貸しやすいが売りにくい物件

③売りやすいが貸しにくい物件

④貸しにくく売りにくい物件

●「マンションPER・PBR」で物件の資産価値がわかる

自分の物件がどのタイプかがわかれば、賃貸向きの物件か、売却向きの物件か、ある程度整理して考えることができます。

その判断の参考になるのが、「収益力」(マンションPER)と「資産倍率」(マンションPBR)の2つの指標です。これらの指標は、東京カンテイという不動産のデータベースを扱う会社が考案したものです。

「PER(Price Earnings Ratio、株価収益率)」と「PBR(Price Book-value Ratio、株価純資産倍率)」は株式投資をする人にはご存じの人も多いでしょう。投資先の企業の資産価値をあらわす指標として、よく使われます。

不動産も「PER」と「PBR」の2つの観点から、物件の資産価値をつかむことができます。

東京カンテイでは、首都圏・中部圏・近畿圏のデータを作成して毎年公表しています。インターネットでチェックでき、自分の物件の「PER」や「PBR」を計算して出すことができます。

「マンションPER」の値が低い物件は、賃貸に向いている

「マンションPER」は、物件を賃貸に出した場合に、何年で購入価格に達するかという指標です。年間賃料がどのくらいになるかがわかれば、計算することができます。

PER=マンション価格÷年間賃料

仮に「PER」が10なら、10年で回収できることになります。

「PER」は低いほうが早く購入資金を回収でき、収益力が高い物件と判断できます。

首都圏の新築マンションの平均PERは、24.99(2014年)となっています。つまり、購入資金を回収するには約25年かかるということです。

実際には管理費や修繕積立金、固定資産税などもかかるため、回収に必要な年数はそれより長くなりますが、「PER」は他のエリアの物件と比較するときの目安にもなります。

結論として、「PER」の低い物件は回収力が高く、回収後は賃料が収益になるため賃貸に向いており、「PER」の高い物件は回収に年数がかかるため、売却したほうがよいということになります。

「マンションPBR」は高いほうが、資産価値が高い

「マンションPBR」は、新築の分譲マンションが中古として市場に出た場合に、新築価格に対して何倍の価格になっているかを示したものです。

PBR=中古マンション価格(10年)÷新築マンション価格

「PBR」の数値が高いほど価格が下がりにくく、資産価値が高いと言えます。

PBRが「1」と出た場合は、中古物件となっても新築分譲当時の価格と同程度で売却できるということです。

首都圏の人気エリアでは1.33といった数字になっており、中古物件でも資産価値が高いことがわかります。

したがって、「マンションPER」が高く(回収に年数がかかる)、「PBR」も高めであれば、賃貸に出すよりも売却に向く物件と言えます。

●賃貸に出すか売却するかで迷ったときは、マンションPERやPBRを計算し、判断材料の一つとしてはどうでしょうか。

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