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更新日 : 15/11/17

タワーマンション節税の相続評価は見直しか?

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ここ数年、都内のタワーマンションが飛ぶように売れています。理由は2つ、海外富裕層が海外物件と比較して割安な、都内の物件を買っていること。もうひとつは、富裕層が相続税対策として節税効果の高いタワーマンションを買っているからです。

さて、今回はタワーマンションの購入による、節税対策についてまとめてみました

相続税は相続財産に税率をかけて算出されます。ですので、相続財産が低く評価されるほど、相続税が抑えられることになります。

不動産の場合、土地は路線化、建物は固定資産税評価額で評価されます。路線価は時価の70%~80%程度、固定資産税評価額は時価の40%~60%なる為、現金を相続するよりも、不動産を相続した方が相続財産の評価額が下がり、相続税が安くなります。

タワーマンションは狭い土地に、高層の建物を建てる為、1戸に占める土地の所有割合が少なくなります。よって、土地の路線価部分が少なく、建物の固定資産税評価額の部分が多くなる為、戸建住宅や低層マンションより節税効果が高くなります。

また、固定資産税評価額は階数など関係なく、一律になりますので、時価が高い、高層階ほど、評価額と時価の差が大きくなり、節税効果が高くなりなります。これが高額な最上階の販売が好調に推移している理由です。

さらに、購入したタワーマンションを賃貸にまわしたり、相続時に小規模宅地等の特例が適用できれば、更に評価額を下げることができます。

例えば、1億円の現金と1億円のタワーマンションを相続した場合を比較すると、現金よりタワーマンションにかかる相続税が低くなります。相続後、1億円でタワーマンションが売却できれば、少ない相続税で、1億円を相続できます。

さて、最近注目を集めるタワーマンション節税ですが、リスクも存在します。

①購入時よりも売却価格が下がる

現在、タワーマンション人気とともに、都内のマンションの価格が急騰しています。東京オリンピックに向けて、当面は不動産価格は上昇すると一般的に見られていますが、タワーマンションが、今後も数多く供給され、いずれ供給過多になった場合、下落に転じる可能性は否定できません。節税額以上に、売却価格が下落すると節税の意味がなくなってしまいます。

②手数料、税が不動産売買にかかる

不動産購入、売却には不動産そのものの価格だけではなく、諸経費、仲介手数料、登録免許税などの費用がかかります、節税額以上にこれらの費用がかかると、節税効果がなくなります。高い税率のかかる富裕層でないと、費用の方が高くつくという可能性があるので注意が必要です。

③国税庁によ監視強化

国税庁はタワーマンション節税に対して「著しく不適当」な場合の監視を強化するとしています。著しく不適当なケースという基準は判然とはしていませんが、相続の直前に大々的にタワーマンションを被相続人に購入させ、相続発生後、相続人が短期で売却するケースが考えられます。

評価額と売却額の乖離が著しく大きいケースは、国税庁から指摘を受ける可能性があります。

また、相続評価の制度を見直す動きもでてきています。相続税は国税庁が管轄していますが、建物部分を評価する固定資産税評価は総務省の管轄となっています。このために、国税庁と総務省でのすり合わせが必要となり「すぐに制度の変更はできない」(国税庁資産評価企画官)との発言があります。しかし、将来的には、タワーマンションの相続評価の見直しが行われる可能性が高いと言えます。(T.S)

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