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更新日 : 15/12/12

長期優良住宅とは?そのメリット、デメリット①

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長期優良住宅誕生の背景

日本の住宅の寿命は約30年と言われており、アメリカの55年、イギリス77年に比べて非常に短命です。

戦後、日本の人口は一貫して増加してきました。それに合わせてバブル期頃まで、住宅がどんどん建てられましたが、その当時建てられた中古住宅が大量に余り、現在空き家の原因にもなっています。

日本人は新築住宅を好む傾向があり、家の耐久性には問題がなくても、新しく建て替えることが多い為、住宅の寿命が30年程度と外国よりも短くなっているのです。逆にアメリカ人は、中古住宅の流通量が新築の6倍になっており、安い中古住宅を買って、ある程度住んだら、高く売却しようとする傾向があります。

修繕をすればまだ住める中古住宅を壊して、建替えをすることは、環境にも負荷がかかります。当然、住宅を取得しようとする人にとっても、建て替え費用の負担が大きくなります。

このような反省から長期間快適に住める住宅、所有者が変わっても、建物を壊すことなく、リフォームをしながら住み続けられる住宅が求められるようになりました。そこで国は、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を平成20年に制定したのです。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅を建てるには、以下のような設計基準を満たし、建築前に所管行政庁(自治体の建築課など)の認定をうける必要があります。(国土交通省 長期優良住宅の認定基準

①構造躯体の劣化対策、100年程度の耐久性があること。

②耐震性、建築基準法の1.25倍の強さがあること。

③維持管理・更新の容易性、配管などが簡単に交換できること。

④可変性、間取り変更が可能なこと。

⑤高齢者対策、将来のバリヤフリー改修に対応できるスペースの確保。

⑦省エネルギー。

⑥居住環境。

⑦住戸面積、戸建では75m2以上の広さがあること。

⑧維持保全計画 建築時に将来の点検、補修等の計画が策定し、最低10年に一回の点検をすること。

長期優良住宅の認定プロセス

長期優良住宅の認定の流れは以下のようになります。

①建築前に建築維持保全に関する計画の作成

②登録住宅性能評価機関での事前審査と適合証の交付

③所管行政庁に認定

④着工

⑤完成

⑥定期点検、必要な補修の実施

⑦住宅履歴情報の作成、保存

長期優良住宅のメリット

それでは、長期住宅を建てるメリットにはどのようなものがあるでしょうか?

①長く安心して住め、孫の代まで建物が使える。

②売却時に高く売れる可能性がある。点検履歴、住宅履歴情報があると、査定が高くなる可能性がある。

③減税効果がある(国交省 長期優良住宅の普及促進に関する法律

a.住宅ローン減税の控除対象限度額が、一般住宅では4000万円、控除額が400万円のところ、長期優良住宅では5000万円、500万円となります

b.登録免許税が軽減される。

c.不動産取得税が一般住宅で1200万円控除のところ、長期優良住宅は1300万円が控除される。

d.固定資産税が一般住宅では新築から3年間、固定資産税は1/2に軽減されます(戸建の場合)が、長期優良住宅では5年間に軽減期間が延長される。

長期優良住宅のデメリット

長く快適に住めて、税金も安くなる長期優良住宅ですが、建築する前に注意すべきことがいくつかあります。

①建築コストが高くなる。基準にあった仕様にする為、その分資材、手間のコストが上がります。登録住宅性能評価機関の認証費用もかかります。

②長期優良住宅に慣れている工務店が少ない。長期優良住宅を売りにしている、ハウスメーカーや、工務店は問題はありませんが、一般の工務店では、長期優良住宅を建てるノウハウをあまりもっていない為、申請に手間取ったり、追加費用が多くかかったりすることがあります。

③工務店、設計事務所との打ち合わせに時間がかかる。

④所有者は、最低10年に1回以上メンテナンスを行い、記録を保存しなければならない。

さて次回は、長期優良住宅を建設した後のメンテナンスや、売却、購入する際に注意すべき点についてお話します。(T.S)

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