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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/03/07

災害の「危険負担」を負うのは売主?買主?

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もし引き渡し前に、住宅が損壊したら・・・

売買契約がすみ、あとは買主に住宅を引き渡すだけになっているときに災害に遭い、住宅が損壊してしまうこともありえます。

通常、不動産取引では売買契約から物件引き渡しまで1カ月から2カ月もかかるケースがあります。住宅ローンの決済が関わってくるため、売買契約して即、物件引き渡しとならないことが多いのです。

その間に自然災害が起きる可能性もあり、その不安は売主と買主の双方がかかえるものとなります。

●売買契約書に、「危険負担」の特約を入れるのが一般的

売買契約が完了したあとなら、住宅が損壊し引き渡すことができなくなった場合でも、買主は売主に代金を支払うというのが不動産売買契約における基本的な考え方です。

しかし、代金は支払っても住宅は手に入らないのでは、買主に大きな損失が生じます。そうなると不動産取引が低迷する可能性があるため、売買契約書に「危険負担」の特約を入れておくのが一般的です。

●住宅が全壊した場合、買主は契約を解除できる

「危険負担」とは、こうした状況のときに、どちらがそのリスクを引き受けるかということです。売主が契約書に「危険負担」を負う旨の特約を契約書に入れていて、それが引き渡し前であれば、売主がリスクを負う約束をしていることになります。

その場合、住宅の損壊が修繕できる程度なら、売主の費用負担で修繕し、その後、買主に引き渡すことになります。

ただし、津波や竜巻などで売買契約をした住宅が流されてしまう、あるいは、全壊した場合などで修復が不可能な場合、買主は契約そのものを解除できることになっています。

災害に備えて、火災保険や地震保険に入っておくこともできる

売主にとって「危険負担」の特約を入れることは、経済的に大きな損失になりかねません。防衛策として、万一の場合にそなえて引き渡しが完了するまでの期間について、火災保険や地震保険に入っておくこともできます。

保険に入っていれば、引き渡し前に災害によって住宅が損壊したり、火事のもらい火などで住宅の修復が必要になったりしたときに保険金が出ますので、経済的な損失をカバーすることができます。

もちろん、引き渡しが完了したあとなら、どのような自然災害が起ころうと売主の「危険負担」はありません。

なお、売主の過失によって生じた損壊は、「危険負担」の対象とはならず、保険金も出ませんので注意が必要です。

●混同されやすい「危険負担」と「瑕疵担保責任」

「危険負担」とよく混同されやすいものに、売主の「瑕疵担保責任」があります。

売主の「瑕疵担保責任」とは、引き渡し後に売主が把握していない住宅の不具合が発見された場合は、売主が修復義務を負うというものです。

売主が個人の場合、「瑕疵担保責任」は物件引き渡しから2カ月から3カ月、長くても6カ月くらいの期間を設定して売買契約を交わすのが一般的です。

「危険負担」と「瑕疵担保責任」は、いずれも売主に費用負担が生じかねません。その違いを整理し、理解しておきましょう。

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