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更新日 : 16/03/14

住宅の「資産価値」は、日米でこんなに違う!

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中古住宅の流通戸数は日本3割に対し、アメリカは7割

住宅は預貯金などの金融資産と同様に、大切な「資産」です。

しかし、日本の「住宅資産」に対する認識や価値観は、不動産取引の先進国である米国とではかなり異なっています。

●ロケーションの良さは、日米ともにポイントが高い

日米とも、「立地」が住宅の価値を左右するのは同じです。

日本で駅に近いこと、電車や道路のアクセスのよさが重要視されるように、米国でもロケーションはポイントが高く、加えて眺望、学区なども評価に影響しているようです。

●日米で大きく異なる、中古住宅に対する価値観

大きく異なるのは、既存(中古)住宅の建物に対する意識や価値観です。その理由の一つは、新築にこだわる日本人の国民性にあります。

日本では住むなら「新築」にしたいと考える人が多く、たとえば住宅を購入する際は新築のみにしぼり、中古住宅は選択肢に入れない人が少なくありません。高いお金を払うのだから、新築のほうがよいと考えるわけです。

国土交通省の調査によれば、2012年の「新築住宅着工戸数」は約80万戸だったのに対し、中古住宅の流通戸数は約50万戸。全住宅の流通戸数に占める中古住宅の割合で見ると、日本の約3割に対して、米国は7割となっています。

こうしたデータからも日本人の新築志向が見えてきます。

中古でも機能が備わっていれば、評価される

不動産売買の価格においても、日米で大きな違いがあります。

日本では、木造住宅は築20年で資産価値ゼロと査定されます。マンションでも、築25年超の物件は、需要が急落するという現状があります。

一方、米国では建物にも大きな資産価値があるとされ、古い建物であっても、十分に住める状態であれば、日本のように価値がゼロと評価されることはありません。

●米国では立地がよければ、新築より高くなることも

むしろ、米国では、何十年にもわたって住宅として機能してきた建物は、堅牢性が高く、適切な維持管理が行われてきたと考えます。ロケーションによっては、新築より高い価格で取引きされることも珍しくありません。

そのため、所有者はその価値を下げないために維持管理に時間をさくのは当然であり、売却の際には、リフォームによって購入時より高く売ろうという考えが主流となっています。

政策転換により、日本でも建物が資産になりつつある

既存住宅の建物に価値を見いだしてこなかった日本人ですが、最近、流れが変わりつつあります。国の政策が、新築住宅を増やすより既存住宅の活用に方針が転換され、様々な対策が講じられています。

数度にわたる建築基準法の改正や「住生活基本法」の制定など、中古住宅の質の向上とともに、中古住宅の流通促進に向けた政策が押し進められています。

●中古住宅を資産として生かせる社会へ

そうした背景には少子高齢社会による人口減少があります。住宅数が世帯数を上回り、住宅余りの傾向はさらに進むと予測されます。そうしたなか、求められているのが、住宅ストックを資産として生かせる社会なのです。

日本でも米国のように、中古住宅の資産価値を高める努力が評価される時代に移行しつつあるといえます。

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