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更新日 : 16/03/28

重要事項説明とは? その範囲と重要性

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「重要事項説明」は、宅建業法で義務づけられた手続き

売りに出した住宅の買主が見つかり、売却できることになった場合、契約前に必ず行われるのが「重要事項説明」です。

不動産会社が仲介する物件は「重要事項説明書」が作成され、売買契約の前にその内容が購入予定者に説明されます。これは、宅建業法(宅地建物取引業法)によって、不動産会社に義務づけられている手続きです。

●「宅地建物取引士」の資格を持つ者が説明する

この法令の目的は契約後のトラブルの防止にあり、購入予定者に対し説明すべき事項が細かく定められています。

重要事項の説明は、必ず「宅地建物取引士」の資格を持つ者が行い、説明の際には取引士の資格証を提示して行うこととされています。

購入予定者は、重要事項のすべてに納得できれば「重要事項説明書」に署名捺印します。この手続きが完了すると、売買契約に進みます。

購入者に物件の内容を正しく伝える

「重要事項説明書」の作成は、仲介業者が行ないますが、売主側の仲介業者が行うとはかぎらず、買主側の仲介業者が行うこともあります。どちらの仲介業者が作成しても問題ありませんが、自分の物件について作成される重要な書類となりますので、売主として内容をよく理解しておくことが大切です。

この「重要事項説明」という手続きを経ることで、売却する側は購入者に物件内容を正しく伝え、購入者はそのことを把握し納得した上で購入することが可能となります。

どんな項目が、重要事項として説明されるのか?

重要事項に当たる項目は、物件の基本的なスペックから建築制限、道路との関係、生活インフラの整備状況まで多岐にわたります。

また、マンションでは「専有部分」と「共用所有」の説明、管理、禁止事項に関することも重要事項としての説明が必要となります。およその項目は次のとおりです。

●基本的な確認項目

・所在地や面積

・登記簿に記録された事項。抵当権や差し押さえ、賃貸借権が設定されている場合はその項目

●法令状の制限

法令状の制限によって、将来、住宅の利用や再建築などに支障が出ることがあります。例えば、次のような制限です

・都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類

・建築基準法による建ぺい率制限や容積率制限

・建物の高さ制限

中古物件の場合、建築当時は適法であっても、その後、法令に適合しなくっていることもあります。その場合は、「再建築不可」である旨を説明しなくてはなりません。

●道路やインフラに関する事項

・接道状況

私道が含まれている場合は、その面積や位置、私道の共有関係などについても説明が必要となります。

・電気水道ガスなどインフラの整備状況

●マンションで気をつけたい重要事項

マンションなどでは「専有部分」や「共用部分」があるため、権利関係が複雑になります。また、修繕や管理、禁止事項についても説明が必要となります

・専有部分と共用部分の区分についてそれぞれの利用制限について明確に知っておく必要があります。

・修繕積立金や管理費の状況、管理の委託先など

・ペット飼育の可否、リフォームの制限

・事務所としての利用の可否

このように重要事項は、購入予定者にとっては購入を左右する重要な内容を含んでいます。売主もよく理解した上で売却を終えることが大切です。

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