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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/06/01

30代子育て世代に中古住宅を薦める理由

これまで日本人のライフサイクルとして、30代で結婚や出産を契機に新築戸建てを購入し、定年までにローンの返済を終え、一生その家に住み続けるというものでした。

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しかし、高度成長期の30代と今の30代では、おかれている社会環境が大きく異なっています。社会環境の変化に合わせて、日本人の住宅購入のパターンも変化していくかもしれません。

今の30代は昔と比べて将来に不透明さを抱えている

30代の年収、貯蓄率は低下している

30代前半の平均年収は1997年の513万円から、2013年には438万円まで減少しています。また30代の平均貯蓄額2002年の719万円から2012年には569万円にまで減少しています。今の30代は昔ほど金銭的な余裕がなくなってきているのです。

また、昔は、新卒で入社した会社に定年まで働き、給料も年齢とともに右肩上がりに増えると考えられていました。しかし今、リストラ、雇用のミスマッチから転職が当たり前の時代になりつつあります。今後、欧米のような金銭的解雇が認められると、更に雇用の流動化が進むかもしれません。

少子化による不動産価格の維持の難しさ

バブル期は都心の不動産価格の高騰により、遠く郊外まで持家を求める人が大勢いました。しかし今は人の流れが逆転し、都心回帰が徐々に進んでいます。一部では、当時郊外に住宅を購入した人が、希望価格で持家を売りにくい状況が見られています。

少子化により都心の一部を除き、不動産価格を維持することは、今後ますます難しくなっていくでしょう。

中古住宅を住み替えるスタイル

新築住宅を購入のための過度な借入れはリスクが大きい

今30代が家を買う時、多くが、借入金に依存しています。購入金額の半分以上を借入金でまかなう人が全体の約70%を占めています。

また、30代に実施したアンケートでは、「住宅購入に対する不安は?」という問いに、「預貯金、返済能力が心配」という回答がトップになりました。お金に不安をもったまま、借入れをして持家を購入している実態がわかります。

にもかかわらず、新築住宅は購入後すぐに、大きく価値が減少します。

特に新築マンションは購入翌日に20%も資産価値が落ちると言われることがあります。新築住宅には、デベロッパーの販促費、利益が含まれている為、中古になったとたんに購入金額からその分がなくなってしまうことがひとつの要因です。

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もし残債よりも売却できる価格が下まわった場合、持家を売ろうとしても、売るに売れないことも考えられます。不透明な時代、転職の可能性もあるでしょう。そのような中、新築住宅を過度な借入をして購入することは大きなリスクがつきまといます。

30代に中古住宅をお薦めする理由はここにあります。中古住宅は新築住宅ほど急激に資産価値が落ちることは少ないのです。購入後の資産価値の低下は穏やかにすすむ傾向があります。

もし売却をする理由ができたとしても、残債と売却価格の差が新築ほど大きく開かなず、住み替えも比較的に易くできます。

リスクが少ない中古住宅を選ぶポイント

リスクの少ない中古住宅を選ぶにはいくつかのチェックポイントがあります。

売却となっても、売りやすい立地にあるかというは一番大事なポイントです。利便性や、将来的の人口動態もある程度考慮しておく必要があります。人口流入が激しい場合も、逆に注意が必要です。同じ世代が急激に流入することにより、かつてのニュータウンのような高齢化や、若い世代の流出が一度にすすむ可能性もあります。

昔から安定して人の入れ替えがある立地が一番安心できる立地といえます。

また将来、天災の被害に合う確立が低いかも確認をしておくべきでしょう。各自治体でハザードマップが公開されていますので、土砂崩れ、洪水、津波の危険性が少ない立地かを確認しておきましょう。

マンションでは管理がしっかりされているか、大規模修繕が定期的に行われているか、将来も継続されるか。戸建の場合は、雨漏りがないか、構造、土台がしっかりしているか、配管に漏れがないかを確認しましょう。

中古といえども、長期的に、快適に、住め続けられることができる家を選ぶことが大切ですし、売却のし易さにもつながります。

一生賃貸という選択もある

持家と賃貸で生涯コストはほぼ同じ

ライフスタイルの変化に柔軟に合わせていくなら、一生賃貸に住むという選択をする方法もあります。

いくつかの調査で持家と賃貸では生涯にかかる費用はほとんど変わらないという試算がでています。所有することにそれほどこだわりがなければライフスタイルの変化に対応できる賃貸を選択するという方法もあります。

注意点として、収入の少なくなった老後にも家賃を払い続けなければならないこと、高齢になってから住宅を購入しようとしても住宅ローンが組みにくいこと、将来資産として残らないことは頭にいれておく必要があるかもしれません。

今後、日本の社会が大きく変化しても、柔軟に対応できる家選びが今後重要になっていくかもしれません。(T.S)

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