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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/08/08

建物だけを売却できる?

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建物だけの売却は現実的には難しい

土地と建物は別々に所有権が設定されています。では、建物だけを売却することは可能でしょうか?

結論からいうと、建物だけを売却することは難しいのです。

建物を所有するには建物が建っている土地を購入するか、契約を交わして土地を貸借する必要があります。それ以外で、建物をその土地で利用し続けるための法的な裏付けは得られません。

権利関係で分解して考えると、土地は借地権と底地権から成っています。

土地を売却したくない場合は土地の借地権だけを売り、底地権を持ち続ける方法があります。しかし、借地権は借りた人の強い権利となります。地代が定期的に入ってくるメリットはあっても、いったん借地に出すと土地が戻ることはないとよくいわれます。借地に出すのをためらう地主さんが多いのはそのためです。

期間満了後に土地が戻ってくる「定期借地権」

従来の法律に対して、平成4年、「定期借地権」という新しい借地権制度が設けられました。一定期間だけ貸す契約で、期間が終了すると借地権が消え、更新されることはなく、地主に土地が確実に戻るという制度です。

「定期借地権」には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つの種類があります。

「一般定期借地権」は50年以上、「建物譲渡特約付借地権」なら30年以上、「事業用宅地」では、10年以上20年以下での有期契約が可能です。

●「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」の違い

マイホームとして活用する場合の借地権は、「一般定期借地権」か「建物譲渡特約付借地権」となります。「一般定期借地権」では、契約満了になると借りていた人が自費で建物を撤去し、更地にして地主に返すこととなっています。「建物譲渡特約付借地権」では、契約満了時に地主が建物を買い取るという条件が入ります。

●建物は、借地権付きで売却するのが現実的

こうした借地権を設定せず建物だけを売却しようとしても、建物の所有者はいつ立ち退きを迫られるかわからない立場となるため、購入する人はまずいません。したがって、建物は借地権付きで売却するのが現実的です。

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土地が所有者に戻ってくるのは、期間満了後

定期借地権の土地は、市場価格の6割から8割程度で自由に利用できる権利が得られます。定期借地権の土地が、地価の高い地域で特に人気があるのもうなずけます。

土地を借りているだけなので、固定資産税や都市計画税を支払う必要がないことも魅力です。地主としては、借地権設定時に権利金などの一時金がまとまって入り、以後、定期的に地代が入ります。相続財産の評価額が4割程度に下がる点もメリットといえます。

●契約期間の途中で返してもらうことは出来ない

地主のデメリットは、50年、あるいは30年後に土地は戻ってくるとはいえ、契約期間の途中で返してもらうことはできないということです。

●借地を検討する場合は、権利関係の法令をまずつかんでおきましょう。

実家をどう生かすか。貸住宅として賃料を得る、あるいは中古住宅として土地とともに売却するという選択肢も考え、メリットとデメリットを比較検討してください。

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