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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/09/05

土地の価格を調べる方法は?

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「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の関係は?

土地を売却するとき、あるいは土地を購入したときの価格は、売手と買手が合意して成立した価格です。「売買価格」、あるいは「取引価格」とも呼ばれます。

こうした価格のほかにも、土地にはいくつかの価格がつけられています。
代表的な価格には、「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4つであります。それぞれの土地の価格がどのように決められているのか、また自分の土地の評価にどう影響してくるのかがわかります。

今後、住宅の売却をしたいと考えている人は、それぞれの土地の価格の決まり方や実際の適用のされ方について理解しておきましょう。

代表的な土地の価格がわかる「公示価格」(国土交通省が公表)

「公示地価」は、国土交通省が公表する1月1日時点の土地の価格です。
公示地価の公表時期になると、テレビや新聞などでよく話題になりますね。全国各地点における土地の上昇率が報道され、値上がりや値下がり状況を知ることができます。
しかし、「公示地価」は代表的な土地にしかついていないため、不動産の売買にあたっては、「路線価」のほうが重視されます。

相続税や贈与税の計算のもとになる「路線価」(国税庁が公表)

「路線価」は、国税庁が公表するものです。
日本各地の税務署や国税庁のHPでも公表されますので、だれでも自由に調べることができます。
「路線価」は、路に面している土地の価格を千円単位で表示しています。たとえば「1600」とあれば、160万円/㎡という意味です。
その価格は、おおむね公示地価の80%にあたり、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士が出す価格などをもとに決められています。
相続財産としての土地の評価額、また贈与税の課税価格を割り出すときもこの「路線価」が使われます。
「路線価」の見方・読み方は慣れないと戸惑うかもしれませんが、税務署で聞けば教えてくれます。

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地方税の計算のもとになる「固定資産税評価額」(市町村が公表)

「固定資産税評価額」は、各市町村が公表しているものです。
市区町村が地方税を課税する際の計算のもとにする土地の価格で、およそ公示地価の70%と考えることができます。

「実勢価格」は実際の取引価格

「実勢価格」は不動産の時価のことで、売手と買手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。実際に取引きが行われた場合には、その取引価格が実勢価格となります。
取引きがない場合には公示価格や路線価、固定資産税評価額などの価格、また周辺で実際に成立した取引価格を参考にし、推定して価格が付けられます。

「実勢価格」の80%が路線価とみなされることが多いので、路線価を0.8で割った価格がおよその「実勢価格」と考えることができます。
ただし、実際に住宅を売りに出した場合、必ずしも「実勢価格」で売れるとはかぎりません。売主や買主のそれぞれの事情や土地の形状、不動産市場の動向などによって取引価格が決まります。

不動産会社に査定してもらうのが近道

実際に取引きされる価格に近い金額をつかみたい場合は、路線価から自分で計算すると同時に、不動産会社に査定してもらうのが近道です。
不動産会社では、周辺の取引価格をデータとしてもっていますので参考になるはずです。

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