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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/10/10

住み替えスケジュールは売却先行か購入先行か?(Q&A)

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回答:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

<質問>住み替えは売却と購入のどちらを先に考えるべきでしょうか?

高齢になったときのことを考えて、戸建てから維持管理がラクなマンションに住み替えたいと考え始めました。売却を先にするのと、購入したい物件を見つけてから売るのとどちらを先にしたほうがスムーズに行くでしょうか。(埼玉県戸田市 50歳 公務員)

<回答>

住宅ローンの関係では、売却が完了しないと住み替える住宅を購入することは難しいと言えますが、売却完了と購入契約の期間ができるだけ開かないように、同時並行でスタートしましょう。

住み替えを考え始めたばかりだと、売るのを先にしたほうがよいか、購入する物件を見つけてからのほうがよいのか、漠然としていて、考え方の糸口が見つけられないことが多いものです。

住み替える住宅を先に見つけておき、今の住宅が売却できるまで購入契約を待ってもらいたいと考えるかもしれませんが、そんなに都合よくはいきません。
基本的には、売りが完了しないと、住み替え住宅の購入は難しいと考えておいたほうがよいでしょう。

売却前に購入契約ができるケースは少ない

今の住宅を売却する前に住み替える住宅の購入契約ができるのは、かなり限られたケースと言えます。それは、今住んでいる住宅のローンが完済されている、あるいは残債がわずかで預貯金をあてれば、完済できるめどがある場合です。

なぜなら、金融機関は住宅ローンの残債があり、抵当権がついたままでは売却することに応じてくれないからです。つまり、住宅ローンが完済できるめどがついていることが、買い替えできる前提条件となるわけです。

もしくは、住み替える住宅が住宅ローンを組まずに預貯金だけで購入できるか、別途住宅ローンを組めるだけの年収や年齢の人であれば、先に購入したい物件を見つけて契約しておくことも可能でしょう。

通常は住宅を売却し、新たにローンを組むことに

しかし、そんなに資金力や返済能力が高い人はごく少数です。多くの場合、今の住宅が売れた代金で住宅ローンを完済し、手元に残った資金を入れて新たに住宅ローンを組み、住み替え住宅を取得するという流れになります。
住宅ローン残債額や手元資金額などによって違ってきますが、住み替えが可能になる何らかの手はあるものです。経験豊富な仲介業者なら、個々のケースに応じた助言してくれるはずですから、よく相談してみましょう。

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<質問>売却が先に進み、住み替え物件がんなかなか見つからない場合はどうすればよいでしょうか?

<回答>売却と購入の間が開かないようにしましょう。

売却できたけれど、買い替え物件がなかなか見つけられないというケースも珍しくありません。その場合、つなぎに住むための住宅が必要になってきます。仮住まいの費用など、できるだけ余計な費用がかからないようにするには、今の住宅の売りと住み替え住宅の買いの間が、できるだけ開かないないようにすることです。そのため、売りに出すのと購入したい物件を探すのは同時並行で行います。

逆に、売れる前に購入したい住み替え住宅が見つかった場合は、早く売却できるように価格を下げて買い手を探すことも必要になります。すぐに見つからない場合は、売却価格はやや低くなりますが、不動産会社などに買い取ってもらうことも検討するとよいでしょう。

きたみ・くみこ プロフィール
CFP(ファイナンシャル・プランナー)&消費生活アドバイザー。個人相談数千件の経験を生かし、「ライフプランに生かすお金の活用法」など、全国各地で住まいに関する講演を行っている。雑誌などでも連載多数。主な著書に『親のお金の守り方』『助成金がわかる本』『50歳からのお金のきほん』などがある。日本FP協会理事。

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