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更新日 : 16/10/31

「マイホーム売却」で利用できる、5つの優遇税制

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マイホームを売却するなら、税制の特例を賢く使おう

不動産を売却して売却益が出た場合には所得税がかかります。マイホームを売却する場合、売却益がでた場合、売却損が出た場合、それぞれに、税金の支払いを有利にできる税制があります。今回は、その優遇税制についてまとめてみました。

ちなみに、「マイホーム」とみなされるのは、現在住んでいる自宅、あるいは住まなくなってから3年を経過する日が属する年の年末までに売却していることなどが条件となります。

売却益が出た場合の3つの優遇税制

マイホームを売却して売却益が出た場合は、次の3つの特例を使うことができます。

①3000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して得た譲渡所得から3000万円を差し引くこができます。

夫婦などの共有名義の場合は、それぞれが3000万円の控除を受けられます。

3000万円控除によって所得がゼロとなれば、譲渡所得税はかからないことになります。

②軽減税率の特例

通常、マイホーム以外の不動産を売却した場合、所有していた期間によって、「長期所有」「短期所有」いずれかの税率が適用されます。

売却した年の1月1日現在で5年を超えていれば長期所有、5年以下は短期所有と区分されます。長期所有の税率は15%(その他に住民税5%)に対し、短期の場合は30%(その他に住民税9%)となっています。

それに対して、マイホームの売却では、所有期間が10年超なら税率が10%(その他に住民税4%)と、一般の不動産売却時より税率が低くなっています。(上記税率に、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされます)

①と②の特例は、組み合わせて使うことができます。

「3000万円特別控除の特例」を使い、それでも売却益が出ている場合はを「軽減税率の特例」の組み合わせて、軽減税率を計算することができるのです。

③買い替え特例

一定の条件を満たすマイホームを売却して買い替える場合は、この特例を使うことができます。

マイホームを売却し、その代金で住み替え用の住宅を購入する場合、この買い替え特例を使うと、そもそも売却がなかったとみなされ、その時点では税金が発生しません。課税は買い替えた住宅を売却するときまで繰り延べられます。

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売却損が出た場合の2つの優遇税制

一方、マイホームの売却で、譲渡損失が出た場合に適用される優遇税制があります。下記④⑤の2つです。

④買換えによる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

もし、他に不動産の譲渡所得があれば、その所得とマイホーム売却の譲渡損失を損益通算できます。損益通算してもなお譲渡損失が残る場合もあるでしょう。

住宅を買い替える場合には、損益通算をした翌年以後3年間、給与所得その他の所得から譲渡損失を繰越控除することができます。

⑤ローン残債があるマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

売却するマイホームに住宅ローンの残債があり、売却してもローンが残る場合は、マイホームの買い替えをしない場合でも譲渡損失の損益通算と譲渡損失の繰越控除ができます。

ちなみにマイホームの平均売却損益は、戸建住宅-972万円、集合住宅-595万円と、いずれも売却損となっています。(国交省調べ)

売却損が発生するマイホームは「譲渡損失の特例」を使うことで、損失額を縮小することができます。

自分にとって、どの特例が有利か?

特例が適用されるには、いくつかの要件をクリアしている必要があります。ご自分のマイホーム売却で使えるかどうか、あらかじめよくチェックしておきましょう。

また、5つの特例のうちどれを使うのが有利かは、ケースによって異なりますそれぞれの優遇内容を理解して、マイホームの売却に生かしていきましょう。

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