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あんしん不動産売却術
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更新日 : 16/11/28

自宅を売却する際、仲介契約は専任媒介と一般媒介のどちらがよいでしょうか?

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回答:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

<質問内容>

不動産会社と結ぶ仲介契約にはいくつかの方法があるようですが、電話で尋ねた不動産会社は専任媒介契約をすすめます。一般媒介契約では、何かデメリットがあるのでしょうか。(神奈川県藤沢市 42歳 会社員)

回答:早く売りたいなら「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」をおすすめします。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は不動産会社1社と契約

ご指摘のとおり、不動産会社との仲介契約には3つのタイプがあります。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と「一般媒介契約」です。

「一般媒介契約」では、複数の不動産会社と媒介契約をすることができます。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」では、依頼したひとつの不動産会社としか契約できません。

もし、ある不動産会社と「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の契約していて、他の不動産会社の仲介で住宅の売却をした場合は、媒介契約を結んだ不動産会社に違約金を支払わなくてはなりません。

複数の不動産会社と媒介契約できる「一般媒介契約」のほうが、早く売却できると思うかもしれませんが、かえって売却が遅れる可能性があります。

なぜ「一般媒介契約」より「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のほうがよいのか?

その理由は、「一般媒介契約」契約では不動産会社のやる気が出てこないからです。

他の不動産会社とも契約しているなら、他の不動産会社もお客さまに営業をかけることができます。したがって、自分のところで頑張っても最後の成約段階でお客さまを他の不動産会社にとられてしまう可能性があります。

このため、チラシやポータルサイトへの掲載などの広告費をかけてまで、売り主を探そうという気にはなれません。

その点、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は1社のみの仲介契約ですので、売り主のためにも早く成約させたいという気持ちになります。売主の希望に沿いながら、現実的な売り出し価格や売り出し方を熱心に提案してくれるでしょう。

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レインズへの物件登録は必須と考えましょう

また、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」では、「レインズ」という不動産業界で広く使われているデータベースに、売却物件を登録する義務があります。「一般媒介契約」では物件登録の義務がなく、「登録する」、「しない」は不動産会社まかせになります。

「レインズ」に登録されなければ、物件を広く不動産業者に知らせることができませんので、買手を見つけることが難しくなります。

このような理由から、とくに事情がなければ、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のいずれかで、不動産会社と媒介契約することをおすすめします。

売主への報告の頻度も異なる

売主に対する売り出し状況の報告を「専属専任媒介契約」の場合は1週間に1回以上、「専任媒介契約」は2週間に1回以上することを不動産会社は義務付けられています。「一般媒介契約」は不動産会社は売主への報告の義務を負いません。

売主への報告頻度が多ければ、不動産会社は経過状況を報告するために頑張るはずです。また、売主としては状況がつかみやすくなります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどこが違うのか?

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、売主が自分で買手を見つけて取引すること(自己発見取引)ができるかできないかという点です。

「専属専任媒介契約」では、売主が自分で買手を見つけても、契約した不動産会社を通して売却することになります。一方、「専任媒介契約」では自己発見取引が可能です。たとえば近隣の人が購入したいと売主に言ってきたとき、不動産会社を通さずに直に売却することができます。

契約期間は3カ月

契約期間は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」も3カ月です。他の不動産会社に変えたい場合は期間終了後なら可能です。

途中で変更しなくてすむように、よく検討して不動産会社を選ぶことが大切です。何社かに査定をしてもらい、信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶとよいでしょう。

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