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あんしん不動産売却術
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更新日 : 17/05/30

古い住宅なので、売却後に問題が起きないか心配です。何か対策は?

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回答:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

<質問内容>

住み替えのため、築25年の戸建て住宅を売却することにしました。大切に使ってきたつもりですが、床がきしむなどそれなりに劣化していると思います。リフォームをせずに現状のままで売り出したいのですが、あとからトラブルにならないでしょうか。何か対策は必要でしょうか?(55歳 会社員)

回答: 売主の「瑕疵担保責任」を理解し、もし気づいている不具合があれば必ず買主に伝えましょう。

リフォームは買手に任せる

築25年の住宅ですから、新築同様というわけにはいきません。経年劣化でそれなりに傷みや不具合などが生じているでしょう。

ご相談者は、リフォームせずに現状のままで売り出したいとのことですが、そのほうがよいでしょう。リフォームした費用がカバーできるほど、高く売れるとはかぎらないからです。購入後に、買手に好きなようにリフォームしてもらいましょう。

しかし問題は、ご相談者もお気付きのように、現状のまま売却するとあとから売主の責任が問われないかという点でしょう。「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことがあると思いますが、売主としてぜひ理解しておきましょう。

「瑕疵担保責任」は、期間を決めて契約するのが一般的

住宅には目で見て確認しにくい瑕疵があることがあります。主に住宅の主要構造部分の欠陥や雨漏りなどです。

買手が購入後、瑕疵があることに気づいた場合、買手は売主に修繕を求めることができます。売主は費用の捻出で苦慮することがあります。買い戻しに応じなければならない可能性もないわけではありません。売主にとって、「瑕疵担保責任」は非常に重いリスクなのです。

しかし、売主が「瑕疵担保責任」をずっと負い続けなければならないとすると、不動産売買はこわくて、誰もしようとは思わないでしょう。

そこで、「瑕疵担保責任」を免責したり、「瑕疵担保責任」に期間をつけて契約したりすることが一般的です。とくに、個人と個人の中古物件の売買では、「瑕疵担保責任」を引き渡し後1~3カ月程度の期限にしたり、築年数の古い中古住宅では「瑕疵担保責任」は「負わない」という特約をつけたりすることが一般的です。

リスクを大幅に小さくする方法があります

ご相談者は、売主の「瑕疵担保責任」の期間が3カ月と短期間だとしてもリスクを感じるかもしれません。しかし、リスクは大幅に小さくすることができます。それは、ご相談者が把握している住宅の不具合や劣化を買手に伝える(告知)ことで可能になります。

不具合などを伝えていれば、買手は納得して購入したということになります。したがって、引き渡し後に、その箇所についてご相談者が責任を問われることはありません。

気にしておられる床のきしみについても、書面に記入しておくとよいでしょう。なお、告知は書面で行いますので、引き渡し後に言った言わないといったことはないようになっています。

不具合を隠して売却すると、リスクは大きくなる

売主がやってはいけないことは、不具合や劣化があることを自身が把握しているのに、それを隠して売却することです。

つい、住宅の欠点を伝えると売却に不利になると思い、隠しておきたい気持ちになりがちです。しかし、買手が不具合を知らずに購入し、購入後に気づいた場合にはトラブルになりかねません。

前述の3カ月の「瑕疵担保責任」は、売主もが瑕疵に気がついていなかった場合に責任を負うべき期間です。もし、瑕疵を知りながら買手に告知せずに売却すると、ずっと「瑕疵担保責任」から逃れられなくなることを知っておきましょう。

売却を決めたら、媒介の不動産会社に相談しながら不具合箇所などをしっかりチェックしておくことをおすすめします。

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