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更新日 : 17/07/13

知らないと危ない、土地の瑕疵(隠れた欠陥)

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土地の瑕疵とは?

瑕疵とは欠陥を意味します。住宅の瑕疵というと、建物の欠陥を思い浮かべるかもしれません。しかし、建物だけでなく、土地にも瑕疵はあるのです。

たとえば、地中にガラ(建築廃材など)が埋まっていたり、古井戸や浄化槽が地中に残っていたりすることがあります。その他にも次のようものが瑕疵と考えられます。

・境界の越境や侵食
・浸水等の被害
・地盤沈下、軟弱地盤
・擁壁の不良
・地中埋設物(他人の上下水道管や、埋蔵文化財など)
・土壌汚染

土地を買う人は、建物を建てて、その土地を利用します。引渡し後、土地の瑕疵が原因で、建物が建てられないと、建築工事が止まってしまいます。よって、土地の瑕疵は建物の瑕疵よりも大きなトラブルになることが多いのです。

瑕疵は売主の責任。その対策は?

売主のなかには、土地に瑕疵があるという認識をもっていない人もいます。

しかし、土地の瑕疵の責任は売主にあります。引渡し後に瑕疵が発見された場合、買主から、瑕疵を改善する対策を求められたり、その費用を請求されたりすることがあります。土地の瑕疵は売主にとって大きなリスクとなります。

では、そのリスクを減らす為に、売主は何をしなければならないのでしょうか?

まず一つは、瑕疵を明らかにし、買主に情報提供をすることです。

例えば、その土地に以前、工場があったりすれば、土壌汚染の状況を行政機関で調べたり、昔、廃材を埋めたような話があれば、ガラが埋っていないかを専門家に調査してもらったりします。

売主自身がそれを行わなくても、買主に調査をする機会を与えるということでも構いません。

瑕疵が明らかになり、買主がそれを知って購入したなら、売主は瑕疵の責任を負うことがありません。

二つ目は、瑕疵の責任範囲を限定することです。

契約で、「瑕疵の責任を負わない」や、「引渡し後、3ヶ月間のみ瑕疵の責任を負う」などを契約の条項にいれておくのです。ただし、これらの条項をいれる為には、契約は売主、買主双方の合意が必要です。

土地の不安な部分を明らかにし、買主に隠さず報告する。そして、契約のなかで瑕疵の責任範囲を限定することで、引渡し後のトラブルを減らすことができるのです。

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