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更新日 : 17/07/24

住宅診断の普及で、中古住宅市場はどう変わる?

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法改正で、不動産会社に義務づけられること

宅地建物取引業法の改正によって、住宅診断(「建物状況調査」)に関する項目が新たに加わり、2018年4月から施行されることになっています。

住宅診断とは、住宅診断士が建物の重要項目をチェックするもので、「ホームインスペクション」とも言います。診断によって大きな問題がないとわかれば、買主は安心して中古住宅を購入することができます。

最近は、住宅購入の際に住宅診断を依頼する人が増えつつあります。また、受け皿としての住宅診断の専門会社も増え、住宅診断が徐々に普及し始めています。

今回の改正によって、不動産仲介会社に次の2点が義務づけられることになります。

①  物件を取り扱う際、売主・買主に住宅診断についての説明を行うこと

②  売主・買主に住宅診断を行うかどうかを確認すること

これらは売主・買主に住宅診断を義務づけるものではなく、あくまでも売買を仲介する不動産会社に対して、住宅診断の説明と確認を義務づけたものとなっています。

中古住宅流通の活性化がすすむと、住み替えがし易くなる

住宅診断を普及させようとする国のねらいは、日本の中古住宅の流通を活性化することにあります。日本の中古住宅の取引件数は欧米にくらべて少ないのが現状です。

欧米では、人生のライフステージに合わせて、気軽に住み替えが行われています。若い夫婦だけの時期はコンパクトな住宅⇒子育て時期は郊外の広めの住宅⇒リタイア後は趣味や暮らしを楽しむための住宅へ。

こうした住み替えを可能にしているのは、住んでいた住宅が価値に見合った価格で売れるからです。

日本では、戸建住宅は築20年を過ぎると建物は評価されず、ほぼ土地だけの価格で取り引きされます。マンションでも、築年数が10年を超えると成約価格が大きく下がっていく傾向にあります。したがって、損してまで売却したくないと考える人が多ければ、中古住宅の流通量が増えることはありません。

国は住宅診断の普及によって、建物の価値に見合った価格が形成される不動産市場に変えていきたいということでしょう。

中古住宅が適性に評価されれば、買い替えしやすくなる

住宅ローンの残債がさほど減っていないのに、住宅価格が築年数とともにどんどん下がっていくと、担保割れがなかなか解消できません。ほかに資金がないと、買い替えは簡単ではないでしょう。

しかし、欧米のように築年数が高くても維持管理のよい住宅は価格が維持されるなら、住み替えしやすくなります。子どもが独立した後、自宅を売った資金で便利な中心地に住み替えたり、高齢の単身者が高齢者施設に移る資金に充てたり、また若い世代が郊外の割安な中古住宅を取得し子育て期間を過ごしたり。そんなふうに、住宅が建物の寿命まで長く生かされていけば国民全体のメリットになります。

少子高齢社会となった日本では、中古住宅を生かしていくことが今後ますます必要になっていくといえます。

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