マイホーム売却でかかる税金と、利用できる特例
マイホームを売った時にかかる税金
マイホームを売却した時、売った金額に税金がかかる場合があります。以下の式の課税譲渡所得金額がプラスになると税金がかかり、課税譲渡所得金額に税率を掛けた金額が実際に納める税金になります。
収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
●収入金額・・売った金額のことです。
●取得費用・・売った建物を取得した時の購入費用や建築費等です。所有年数に応じて減価償却します。取得費用がわからない場合、収入金額の5％とします。
●譲渡費用・・仲介手数料や印紙税など、売る時に直接かかった費用のことです。
●特別控除額・・マイホームの場合は3000万円で、「3000万円の特別控除」と言われます。（一定要件を満たす必要あり）
「特定居住用財産の買い替え特例」とは？
買い替えの場合、買い替えた家を売却するまで、その税金を繰り延べられる特例があります。これを「特定居住用財産の買い替え特例」と言います。ただし、税金の支払いが伸びているだけで、買い替えた家を売却した時点で税金を払う必要があります。
この特例が適用されるには要件があり、主なポイントは次のとおりです。
・自分が住んでいる住宅を売ること
・（以前住んでいた）住宅を売るときは、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・売る住宅の居住期間が10年を超えていること
・買い替える住宅の床面積は50㎡以上であること
・中古マンションに買い替える場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること
・住宅を売った年の前年から翌年までの3年の間に買い替え、その住宅に一定期限まで住むこと
注意点として、「特定居住用財産の買い替え特例」は最初に説明した「3000万円の特別控除」と併用することができません。人によってどちらが得になるかは変わります。専門家に相談しましょう。
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは？
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、所有期間が5年を超えている居住用住宅で、住宅ローンが残る住宅を売却して譲渡損失が生じる場合に、給与所得などの所得と損益通算ができる制度です。
損益通算しても1年間の給与所得などで控除しきれない場合は、売却の翌年以降3年内であれば、繰り越して控除することができます。損益通算の限度額は、その住宅の住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額となります。
適用を受けられる住宅の主な要件は、次のとおりです。
・自分が住んでいる住宅を売ること
・以前に住んでいた住宅を売る場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・売却した住宅の売買契約日の前日において、その住宅にかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
・売却した年とその前年以前3年間に、ほかの譲渡損失の繰越控除を受けていないこと
・住宅の売却金額が住宅ローンの残高を下回っていること
「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは？
一方、買い替えた場合に適用されるのが「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
一定の要件を満たした住宅を売却して、一定の要件を満たした住宅に買い替えたときには、前の住宅の譲渡損失について、給与所得などほかの所得と損益通算ができ、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、売却の年の翌年以降3年以内であれば繰り越して控除することができます。
買い替えた場合は、住宅ローン減税と組み合わせて使うことができます。給与所得などの所得が高い人は、無駄なく買い替え特例と住宅ローン減税を使うことができるでしょう。
今回ご紹介した特例の詳細、最新の情報については以下の国税庁にページで確認してください。
「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
