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更新日 : 17/11/14

ローンの残債があっても、住み替えローンは組めますか?

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回答:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

 <質問内容>

住み替えを検討中ですが、査定価格がローンの残債を下回っているため、売却できてもローンの完済ができません。

住み替えローンというのがあると聞きますが、どのようなものか、また条件や注意点を教えてください。

私の住まいは郊外の戸建てで、子供たちが結婚したあと妻と二人で暮しています。この家を売却して駅前のコンパクトマンションに住み替え、老後を楽しみたいと思っているのですが・・・(会社員 50歳)

 

回答:売却代金でローンが完済できない場合でも、住み替えローンを組めるケースもあります。退職後の家計への影響も考えて検討しましょう。

 

ローンの残債があると住宅を売却できない

ローンの残債があると、金融機関は抵当権の抹消がでません。つまり、所有権の移転ができないため、住宅は売却できないことになります。

売却するためには、手持ちの預貯金を充てたり、親御さんに資金を工面してもらったりしてでもローンの残債をなくす必要があるわけです。

ここでお話ししたいのが、ご相談者の質問にある「住み替えローン」です。これは、住み替えが目的なら、ローンの残債があっても審査が通れば利用できるローンです。

住み替えローンの借入総額の内訳

「住み替えローン」の仕組みは、住宅ローンの残債額や仲介手数料などの諸費用を新しい住まいのローンに組み込むというもので、借入総額がだいぶ大きくなります。計算は下記となります。

◇住み替えローンの総額=「ローン残債」+「仲介料などの諸費用」+「新しい住まいのローン額」

このように「住み替えローン」は、住宅の価値よりローンの額が大きい、いわゆる「オーバーローン」となるため、金融機関の審査も厳しくなります。

年収や年齢、勤務先の信用度など、金融機関ごとの審査基準に合わせて融資が可能かどうか判断されます。

今後、返済していけるかどうか

大切なことは、「住み替えローン」が組める場合でも、今後返済していけるかどうか、ご相談者自身でよく検討することです。

返済期間を長くすると毎月の返済額が抑えられるので、返済は可能と感じるかもしれません。

ですが、50歳という年齢を考えると、返済期間を長くするのは避けたいところです。退職後もローン返済が続くと、老後の生活を圧迫しかねないからです。できればローンは、就労可能な65歳程度までに完済したいところです。

ご相談者の場合は月々の返済額が高くなりますので、65歳までに完済することは現実的には難しいかもしれません。

ローンの期間を長くする場合は、退職金などをローン残債に充てられるかどうかも確認しておきましょう。

「住み替えローン」は、組めるかどうかという点に関心がいきがちですが、「無理のない老後生活を送る」という観点からも検討することが大切です。

 

(プロフィール)北見久美子 きたみ・くみこ

CFP(ファイナンシャル・プランナー)&消費生活アドバイザー。個人相談数千件の経験を生かし、「ライフプランに生かすお金の活用法」など、全国各地で住まいに関する講演を行っている。雑誌などでも連載多数。主な著書に『親のお金の守り方』『助成金がわかる本』『50歳からのお金のきほん』などがある。日本FP協会会員。

 

 

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