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更新日 : 18/03/26

売主都合の契約解除と2つのペナルティ

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売主からの契約解除は「手付金の倍返し」に

売主の事情によって、売買契約を解除したくなることがあります。解除するには「手付金の倍返し」と「違約金の支払い」の2つのペナルティがあり、解除のタイミングによって異なります。

どちらも金銭的負担も大きく避けたいことですので、売主として理解しておく必要があります。

手付金とは、買主と売主の間で売買契約が成立した時点で、買主が売買代金の一部を売主に支払うもので、お互いにとって安易に契約解除できないようにする目的があります。買主が支払った手付金は、購入代金に充当されます。

売主が何らかの事情で契約を解除したくなった場合、契約時に買主から支払われた手付金の倍額を支払うことで解除することができます。いわゆる「手付金の倍返し」です。

買主が契約を解除する場合は、手付金を放棄することで解除できます。売主は手付金を受け取り、新しい買主を探すことになります。

契約解除の可能性があるなら、手付金の額を抑えておく

手付金の金額は、支払う前に売主と買主の双方の合意によって決められます。

一般的には売買代金の10パーセントが多いようですが、合意すれば5パーセントでもかまいません。金額の上限は、宅建業法で売買代金の20パーセント以内と決められています。

手付金の金額が多いと買主の契約解除に心理的セーブがかかるので、売主としては都合が良いと言えます。

しかし、少しでも売主側の都合で契約解除する可能性があるなら、住宅を売り出す際、手付金の金額を少なく決めておくことも1つの考え方です。

売主からの契約解除は「手付金の倍返し」となりますから、よく考えて決めましましょう。

契約が履行後は、違約金を支払うことに

売主が「手付金の倍返し」で契約を解除できるのは、 契約が履行される前の段階までです。履行後は、「手付金の倍返し」では解除できず、「違約金の支払い」が必要になります。

契約は、買主が代金の支払いに着手した段階で履行されたとみなされます。しかし、住宅ローンを組んで購入する場合は、金融機関の融資審査が完了した段階とみなされますので、注意が必要です。

●契約解除の理由は、誠意をもって説明する

違約金の金額はあらかじめ決めて、契約書に表記することになっています。一般的には売買代金の20パーセントが上限です。

手付金同様、当事者間での合意となりますので、必ず20パーセントとしなければならないわけではありません。

また、契約書に20パーセントと記載してあても、買主の合意が得られれば、それ以下の違約金でも解除できます。

大切なことは、もし売主に契約を解除しなければならない事情が生じた場合は、誠意をもって買主に説明することです。

買主に事情を理解してもらうことができれば、違約金の額を抑えることも可能でしょう。

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