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更新日 : 18/07/19

売却後、手元に残るお金はいくらか?

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売却価格を想定し、シミュレーションしてみる

売却後どれだけのお金が手元に残るのか、売却する前に把握しておくことが大切です。手元に残るお金の額によって、買い替えやその後のライフプランが大きく影響されるからです。

まず、知っておきたいのは、「売却価格=売主が受け取れるお金(手元に残るお金)」ではないということです。手元に残るのは、ローンの残高や所定の費用、税金を差し引いたお金となります。

金額を割り出すには、①ローン残高の金額 ②売却益の金額 ③税金の額(売却益に対してかかる税金)を計算する必要があります。

ポイントは、売却益を割り出すための「取得費と譲渡費用の計算」にあります。また「特別控除が使えるかどうか」によって手元に残る金額が変わります。

売却益を割り出す

売却価格やローン残高など、具体的な数字を入れてシミュレーションしてみましょう。

<例>

・予想の売却価格2500万円

・ローンの残高 1000万円

・住宅の築年数8年

※築年数は、税率を計算する際に必要になります(後述)。

STEP1.譲渡費用と取得費を割り出す

手元に残るお金を知るに、まず売却益を割り出す必要があります。

売却益の計算は 「売却価格 −(①ローン残債+②譲渡費用+③取得費)」です。

①②③について見ていきましょう。

①ローンの残債

売却代金が売主の口座に入ると同時に清算されます。ここでは、1000万円と設定しています。

②譲渡費用とは

仲介手数料・消費税別途、収入印紙代、抵当権抹消登記費用などです。

・仲介手数料

仲介手数料は法令で上限が決まっています。売却代金400万円以上で、売却価格の3%プラス6万円となります。今回の例では、81万円が仲介手数料、消費税8%で合計6万4800円。→ 合計87万4800円となります。

・収入印紙

売却の際に交わす譲渡契約書に、収入印紙を貼る必要があります。契約書の日付が2020年3月31日までなら、収入印紙税の軽減があります。売却価格1000万円超5000万円以下なら、本来2万円の印紙税が1万円となります。

・抵当権抹消登記費用

住宅ローンを組んでいた住宅は抵当権がついています。売却するには抵当権を抹消する抹消登記を行いますので、司法書士への報酬1万円を見込んでおきます。また、報酬とは別途、抹消登記印紙税1000円がかかります。

→上記を合計した金額が 89万5800円 が譲渡費用となります。※内訳:仲介手数料87万4800円、収入印紙1万円、抵当権抹消・登記費用1万1000円

③「取得費」

取得費とは、売却する住宅を購入した時にかかった費用です。金額がわからない場合は、売却価格の5%として計算します。

取得費=2500万円×5%=125万円

これで、譲渡費用と取得費がわかりました。

STEP2.売却益と税金の計算をする

◆売却益:先述のように売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額です。

数字を当てはめると、

売却益={売却価格2500万円-(譲渡費用89万5800円+取得費125万円)}

=約2285万

◆税金の額:次に、税金の額を割り出します。税金は、売却益に対してかかります。税率は住宅の保有年数によって変わります。

8年保有していた住宅は長期保有となり、売却益に対して所得税と住民税を合わせて20.315%の税金がかかります(復興特別増税分を含む)。

したがって、税額=2285万円×税率20.315%=約464万円となります。

STEP3.手元に残るお金を割り出す

これで数字がそろいました。

計算すると、

2500万円(売却価格)-1000万円(ローン残債)-89万5800円(譲渡費用)-464万円(税金)=約946万円

手元に残るお金は、約946万円となります。

「居住用住宅の特別控除」で、税金が大幅減になる

上記の計算で、税金を引いた後の金額が出ましたが、「居住用住宅の特別控除」が適用されれば、税金は大幅減となります。

「売主が居住していた住宅」を売却する場合は特別控除が適用され、売却益から3000万円を控除した金額に対して課税されます。

今回のシミュレーション例では売却益が2285万円ですから、特別控除が使えると税額は0円となります。

なお、手元に残るお金から出ていくものが他にもあります。忘れてはならないのが引っ越し費用。家具の量により料金が変わりますし、引っ越しシーズンなら料金が高くなる傾向がありますので、多めに見積もっておきましょう。

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