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あんしん不動産売却術
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更新日 : 18/08/10

「3000万円控除」で知っておきたい「減価償却分」!

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購入後、年数とともに建物の価値は下がっている

居住用の住宅を売却した場合、要件を満たしていれば3000万円の特別控除を受けることができます。大幅に課税が抑えられるので、ぜひ利用したい控除です。

そこで、知っておきたいのが「取得費」のことです。税金は、譲渡所得に対してかかります。

譲渡所得の計算をする時に必要となる「取得費」の考え方について、勘違いをしていると予想に反して課税が発生することがあります。

よく間違えられるのは、「購入時2000万円(取得費)の家を、2000万円で売却すれば利益はゼロになる」と考えてしまうことです。

しかし、譲渡所得(売却利益)は、購入時点の価格を取得費として計算されるわけではないので、注意が必要です。

「取得費」は売却価格から減価償却分を引いた金額

建物は会計上、経過年数とともに減価償却=資産価値が減少していくものと考えられます。つまり、売却時において建物の価値は、当初購入した時から下がっていますので、「取得費」は減価償却分を差し引いた金額として計算されます。

減価償却の金額は、建物の構造や材質によって決められた「法定耐用年数」に基づいて計算されます。  なお、減価償却するのは建物部分だけで、土地は対象になりません。

建物部分の取得費を割り出すには、購入当時の土地と建物の価格がそれぞれいくらだったのか把握する必要があります。マンション購入時の売買契約書などを見て確認しましょう。

償却費の計算には「定額法」と「定率法」がありますが、平成28年4月1日以降に取得した住宅は、すべて定額法で計算することと決められています。なお、償却率は、建物の構造やマイホームか事業用かによっても異なります。

「取得費」を割り出す方法や考え方は、3000万円特別控除を使う時にかぎらず、住宅の売却に必要な知識として理解しておきましょう。 売却にあたっては不動産会社の担当者に相談し、あらかじめ「取得費」の概算額をつかんでおくとよいでしょう。

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