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あんしん不動産売却術
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更新日 : 18/08/27

「遠方にある家」をスムーズに売るコツを教えてください。

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回答:ファイナンシャル・プランナー 北見久美子

相続した実家を売却したいのですが、遠方にあるためあまり現地に足を運ぶことができません。スムーズに売却をするコツを教えてください。

【回答】信頼できる地元の不動産会社を選ぶことが重要です。媒介契約は、報告義務のある専属専任媒介契約、または専任媒介契約にする必要があります。

不動産会社を選ぶポイントとは?

売りたい実家が遠方にあり、仕事の都合もあってなかなか現地に足を運べなくても、住宅の売却は十分可能です。ポイントをおさえて対処すれば、ストレスも少なく進めることができます。

ざっと流れを説明しましょう。売却の第一歩は、媒介契約を結ぶ不動産会社を見つけることから。遠方でもスムーズに、かつ納得のいく売却を行うには、信頼できる不動産会社を選ぶことが決め手となります。

原則、不動産会社は実家の住宅がある地元の会社を選びます。なぜなら地元の不動産事情に詳しく、適切な査定価格が期待でき、買主を見つけやすいからです。

まず、地元の不動産会社の中から3社ほど選び、住宅の査定を依頼します。査定結果は、直接不動産会社の担当者と会って聞きたいところですが、都合がつかない場合は電話や郵送、FAX、メールなどで知らせてもらいます。

査定を依頼した不動産会社の中から、一社を選びます。ポイントは次の3つです。

・査定価格の根拠や説明がわかりやすく、丁寧

・遠方にある物件の売却に理解を示してくれ、対応がよい

・コミュニケーションがとりやすい

電話などで担当者と話す時も上記3点を意識していると、信頼できるかどうかある程度判断できるでしょう。

媒介契約は「専任」にする

不動産会社との媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

このうち、一般媒介契約は売主への報告義務がありませんが、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、定期的に報告書を売主に提出することが義務付けられています。

遠方の場合、不動産会社の販売活動や買主の反応が、実際どうなっているのか把握しにくいことがあります。報告書を定期的に送ってくれる「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」にすれば、そうした心配やイライラはなくなるでしょう。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」のどちらが良いかについては、売主への報告回数などもそれぞれ異なるため一概には言えませんが、「自己発見取引」の可能性のある場合は、「専任媒介契約」のほうをおすすめします。

◇「自己発見取引」について、簡単に触れておきましょう

仲介契約を結び、売却を開始した後、例えば近所や知り合いが住宅を買いたいと言ってくるなど、売主側で取引相手が見つかることがあります。これを「自己発見取引」と言います。

「自己発見取引」の場合、「専任媒介契約」では仲介の不動産会社に報酬を支払う必要はありません。一方、「専属専任媒介契約」では「自己発見取引」が制限されており、報酬の支払いが必要となります(国土交通省「 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」)。

「専属専任媒介契約」をした場合は、「自己発見取引」に注意が必要です。

代理人を立てるという方法も

代理人を立て、委任状や印鑑証明など所定の書類を整えておくと、売主が現地に出向かなければならない場面はかなり少なくてすみます。媒介契約や売買契約などは代理人が署名を代行でき、売主のかわりに立ち会うことも可能です。妻や親戚など、信頼できる人がいるなら検討したい方法です。

また、代理人を立てることができない場合は、不動産会社に契約書を買主と売主に持参してもらい作成するという方法もあります。場合によっては、買主が署名した契約書を売主に郵送してもらう方法もとれます。これを「持ち回り契約」と言います。

「持ち回り契約」の場合に注意したいのは、買主と売主で時期的なズレが生じ買主の気が変わり売買契約が流れることもあるということです。この点を理解し、日数をかけずに売買契約を終えることをおすすめします。

最終段階では現地に行く

住宅の売却代金を受け取り、物件を買主に引き渡し、所有権の移転登記を行うことで売却は完了します。登記は司法書士に依頼しますが、その際、司法書士は売主に接見することが義務づけられています。

売主が現地に行けない場合は司法書士から出向いてもらうことになり、費用がかかります。売却代金の受け取り、物件の引き渡し、移転登記など売却の最終段階では、売主が出向き立ち会うほうがスムーズに進みます。

不動産会社とよく連絡をとり合って、接見日に立ち会うようにスケジュールを立てましょう。

(プロフィール)北見久美子 きたみ・くみこ  CFP(ファイナンシャル・プランナー)&消費生活アドバイザー。個人相談数千件の経験を生かし、「ライフプランに生かすお金の活用法」など、全国各地で住まいに関する講演を行っている。雑誌などでも連載多数。主な著書に『親のお金の守り方』『助成金がわかる本』『50歳からのお金のきほん』などがある。日本FP協会会員。

 

 

 

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