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あんしん不動産売却術
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更新日 : 18/09/10

確定申告で必要になる減価償却って何?

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住宅の価格は、減価償却費を引いた金額で計算する

住宅の売却が完了したら、確定申告をする必要があります。その際、しばしば誤解しやすいのが住宅の価値の捉え方です。

申告の際、住宅の価格は購入した時のものではなく、減価償却費を差し引いた金額で計算する必要があります。売主として、減価償却の意味とその計算の仕方を理解しておくことは重要です。

減価償却とは、一言で言えば住宅の価値を経過年数に応じて減らしていくという考え方です。新築の住宅と築20年経った住宅で、売却した場合の会計上の価値が同じであっては公平ではないからです。

減価償却は会計上の価値を出すものであり、市場で決められる住宅の価値とは異なることも理解しておきましょう。減価償却費を加味せず、購入時の価格で確定申告をした場合、一般的に住宅の一番高い価格で申告することになります。

売却価格は購入価格を下回ることが多いため、計算上損失が出ることになり、課税が生じないことになります。こうした計算のミスは、税務署としては見過ごすことができないものです。

売却活動に入る前に減価償却の考え方がわかっていれば、売却した場合の利益が想定できます。するとおよその課税額も計算できます。

「減価償却費」の計算方法

確定申告で減価償却の計算が必要なのは、建物部分のみです。土地部分は何年経っても会計上の価値は減らず、償却はないという考え方です。

戸建住宅の場合、購入時の建物部分の価値は比較的わかりやすいです。しかしマンションの場合は、 土地と建物が一緒になった価格で販売されていますので、注意が必要です。購入時の資料などで、建物部分の価値を確認しておく必要があります。

◇減価償却費の計算方法

計算式は次のようになっています。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率(定額法)× 経過年数

住宅の法廷耐用年数は、木造住宅で33年、マンション(鉄筋コンクリート造)で70年。

償却率は建物の構造別に法定で数値が決められており、木造は0.031、マンションは0.015(いずれも1年当たり)となっています。

この計算式からもわかるように、経過年数が大きいほど減価償却費は大きくなります。住宅売却時の価値は、建物購入代金から減価償却費を差し引き、さらに購入に要した手数料などを差し引いて割り出します。

申告書を税理士に依頼した場合の報酬相場

確定申告を自分でする場合、申告書の作成や税務署に出向く所要時間も含めて、2,3日はかかると考えたほうがよいでしょう。

忙しくて時間をとれない人、自分でするのを負担に感じる人は、税理士に依頼して申告書を作成してもらうことができます。報酬は税理士によって異なりますが、5万円~10万円が相場です。

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