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更新日 : 18/12/26

任意売却ってどんな制度?通常売却と何が違う?

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家の売却には通常売却と任意売却がある

さまざまな理由で、家の売却を選択せざるを得ない場合があります。

家の売却には、大きく分けて「通常売却」「任意売却」の2つの方法があります。万が一、家を売ることになった場合に知っておきたいのが「任意売却」という制度です。

◇通常売却とは

住宅ローンをすでに完済している、もしくは残債があっても売却益に自己資金をプラスして残債を完済し売却する場合です。

◇任意売却とは

住宅ローンの返済を滞納、もしくは住宅の売却代金だけでは住宅ローンの残債を返済できず、不足分を補う自己資金もないケースがあります。この場合、債権者(借入先)の同意を得て住宅を売却します。これが任意売却です。

「任意」と「通常」では価格の決定や売却手続きも大きく異なる

通常売却と任意売却では、売却に関わるもろもろの決定権や手続き手順も異なります。

◇通常売却の手順

売却価格や売却先、売却時期など、売主がすべてを決めることができます。もちろん、売却益はすべて売主の手元に残ります。

◇任意売却の手順

債権者は売却代金の中から債務を回収する必要があります。そのため売却価格の決定から引き渡し時期まで、すべて債権者が中心となって進め、売却益はまず債務返済に当てられます。

それでも残債が残る場合、売主は債権者と相談して返済方法を決め、支払いを続けることになります。なお、買手にとっては、その物件が通常売却であっても任意売却であっても購入手続きに違いはありません。

返済が厳しくなってきたら早めに相談を

家を任意売することは避けたところですが、競売にかけられるよりは、はるかに良策と言えます。競売と比較すると任意売却には、次のようなメリットがあります。

①  通常売却と同様、市場価格に近い価格で売却でき、競売のように買い叩かれる心配がない

②  売却代金をローンの残債にあてることができ、残債支払いの分割交渉も可能

③  引き渡し時期について債権者と交渉できるほか、債権者から引っ越し資金を一部受け取れる場合もある

④  住宅ローンの破綻を第三者に知られる心配がない

また、任意売却で、引き渡し後に家に白アリや雨漏りなどの「瑕疵」が見つかった場合、原則として売主には瑕疵担保責任特約が適用されるため、責任が問われることはありません。

住宅ローンの返済を滞納すると、早ければ3カ月ほどで一括返済を求められ、債権者によって競売手続きが進められる場合もあります。

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、なるべく早めに任意売却について、債権者や専門家に相談することをおすすめします。

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