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更新日 : 19/01/06

競売だけは避けたい理由

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落札価格は、市場価格の6割から7割

住宅ローンの返済ができなくなると、「競売」という形でマイホームを売却せざるを得なくなることがあります。

競売とは、簡単に言うと「住宅のせり売り」です。住宅ローンの債権者(金融機関など)が抵当権、つまり強制的に売却できる権利を行使して、返済が滞った住宅の競売を裁判所に申し立てます。

裁判所が競売の開始を決定すると、購入希望者の入札が始まり、一定期間内に最も高い価格をつけた人が落札(購入)することになります。

落札価格は物件により異なりますが、市場価格の6割から7割程度で決まることが多いです。

競売は債権者がローン残債を回収するために行うものなので、一般的な売却のように所有者が売り出し価格を決めたり、購入者を選んだりすることは一切できません。

もちろん、所有者に売却代金が入ってくることもありません。

競売物件の価格が安くなる理由とは?

競売物件はなぜ市場価格より安いのでしょうか?理由は、次のような物件の特殊性によります。

・競売物件に対して抵抗感を持つ人が多い

・落札価格以外に、購入した後で費用負担が発生することが多い(管理費、修繕積立金の滞納分など)

・落札後、1カ月以内に代金を一括で支払う必要がある

・落札者は、前所有者に直接、明け渡し交渉をしなければならない(立ち退き料、引っ越し費用の負担が必要になることもある)

・競売物件は現状のまま引き渡されるため、リフォーム費用がかかる

・隠れた瑕疵が見つかる可能性がある    など。

売却代金は債権者がローン残債に充当しますが、その全額に達しないことが少なくありません。競売後の残債は、債務者がその後も返済し続けることになります。

所有者は孤立無援状態になる

住宅が競売にかけられると、裁判所や不動産競売物件情報サイト(BIT)で公表されるため、所有者は精神的にも平穏というわけにはいきません。

競売手続きが開始されると所有者には書面で通知されますが、その後、落札まで進捗状況が知らされることはありません。

一般の売却のように不動産会社が媒介することもありませんので、所有者は孤立無援状態になってしまいます。

競売にかかっていることが近隣に知られてしまう

「自宅が競売にかかっていることを近隣には知られたくない」と思う人は多いでしょう。

しかし、競売が決まると、裁判所の執行官や競売評価人が物件確認のために訪れます。

また、入札希望者は内見を認められていませんが、住宅周辺を見に来るようになるため、近隣の人に知られるようになります。

競売中の家に居住している場合は、辛い思いをすることにもなるでしょう。

落札後は、「不法占拠者」の扱いになる

競売期間中、所有者はそのまま住宅に住み続けることができますが、競売終了後は所有権が落札者に移るため、「不法占拠者」の扱いとなります。

また、競売が終了すると新しい所有者から立ち退き交渉を受けることとなり、早々に明け渡さなければなりません。もし住み続けようとすれば、強制退去の措置がとられることもあります。

返済が滞りがちになったら、競売に至る前に1日も早く借入先の金融機関に相談することをおすすめします。月々の返済額を変更したり、借入期間を延長するなど、マイホームを手放さない方法を見つけましょう。

もし手放す場合でも、競売より有利な「任意売却」もあります。一人で悩まないことが大切です。

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任意売却ってどんな制度?通常売却と何が違う?

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