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あんしん不動産売却術
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更新日 : 19/01/15

借地権付き住宅を売る場合の注意点と価格相場を教えてください

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<質問> 一人暮らしの父が高齢者施設に入るため、実家を売却することになりました。実家は借地に立っているのですが、通常の家の売却との違いはあるのでしょうか?また、施設入所の費用に充てるため、できるだけ高く売りたいのですが、借地権にも相場はありますか?(埼玉県春日部市 39歳 会社員)

<回答> 借地権付き住宅の売却は、まず地主に買い取ってもらえないか相談するのが基本です。

「普通借地権」と「定期借地権」について

借地権付き住宅を売却するには、まず土地の所有者である地主に買取りを持ちかけることが基本です。地主が買い取らない場合には、第三者の購入者を探すことになります。

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

「定期借地権」は平成4年8月1日に借地契約の新しい形として登場しました。

「定期借地権」の場合は50年、あるいは30年など、決められた期間の契約が満了すると更新はできず、土地を更地にして地主に返します。更地にする費用は借地人が負担します。

一方、平成4年8月1日以前の借地契約であれば「普通借地権」となりますので、借地人は契約を更新していくことができます。

更新できるかできないか、この点が「普通借地権」と「定期借地権」の大きな違いです。

地主の側からすると「普通借地権」の場合、土地はなかなか自分の元に戻ってこないことになります。

地主との関係を良好にしておく

地主は借地権付きの住宅を買い取ることで、自分の元に土地が戻ってくることになります。戻ってきた土地は売却することも、自分が利用することもできますから、地主にとって不利益にはなることはありません。

ご質問者と地主との関係が良好であれば、地主による買い取りはスムーズに行われるのではないでしょうか。もし、何らかの事情があって地主が買い取りに応じてくれなかった場合は、第三者に売ることができます。

ただし、地主の承諾が必ず必要です。承諾してもらえない場合には、裁判にもちこみ、売却の許可を法的に得ることが必要になります。

裁判となれば、弁護士など専門家の力を借りることが必要でしょう。報酬も発生しますし、日数も要します。

また裁判に持ち込まれる借地の場合は、地主との関係性が懸念され、第三者による買取価格も低くなりがちです。できるだけ地主との良い関係を保った上で交渉することをおすすめします。

買取価格の目安とは?

買取りの価格が気になるところですが、妥当な一般的な相場というものはなく、借地人と地主との間で、合意できる価格まですり合わせていくことになります。

「普通借地」で買取価格を交渉する際、更地としての土地評価額から借地権価格を差し引いた金額が1つの目安となります。

例えば、評価額が1000万円の土地があり、借地権割合が60%だとすると、借地権価格は600万円。買取価格の目安は、1000万円から600万円を差し引いた400万円ということになります。

借地権割合は、土地ごとに決められています。国税局のHPに掲載されている、路線価と借地権割合のページから確認できます。

なお、地主との交渉は自分でもできますが、第三者が入ったほうがスムーズに進むことが多いです。不動産会社に入ってもらうことも検討しましょう。

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