LIXILリアルティ.comスマートおうち売却

あんしん不動産売却術
LINEで送る

更新日 : 19/05/07

「雨漏り・シロアリ」の家を賢く売る方法

雨漏りやシロアリ被害がある家を売ることはできるでしょうか?答えはイエスです。しかし、やるべきことをしておかなくては、後々、購入者との間でトラブルが起きかねません。どんな点に気をつければいいのか? 「雨漏り・シロアリ被害の家」を売る時の注意点とトラブル防止策についてお話しします。

 

売主の「瑕疵担保責任」とは?

 

シロアリ被害がある家を売却する際、まず大切なことは、買主に対して被害があることを告知することです。

 

もし、「売却に不利になる」などの理由で、事実を伏せて売却した場合はどうなるのでしょうか?

 

民法では、売買された不動産に瑕疵(不具合・欠陥)が見つかった場合、売主がその責任を負うことが法律で義務付けられています(民法570条 売主の瑕疵担保責任)。

 

ここでの責任とは、損害の賠償=修繕費用を負担することです。

もし、売主が買主からの損害賠償請求に応じない場合、買主には契約解除も認められています。

 

責任の範囲は、売買契約時に明らかになっていなかった瑕疵です。

つまり、事前に告知したものについては責任を負う必要はありません。

後々の不要なトラブルを回避するためにも、きちんと告知しましょう。

 

責任の範囲を特約で限定する

 

前述のように雨漏りやシロアリ被害を知っていて告知しなかった場合、売主は瑕疵担保責任逃れることはできませんが、被害を本当に知らなかった場合でも適用されます。

 

その場合、買主は「瑕疵を知ったときから1年」、売主に損害賠償を請求できます。

 

しかし、これでは売主の負担が大きいため、実際には売主・買主合意のうえで、次の①または②の特約を付けて責任範囲を取り決めるのが一般的です。

 

①瑕疵担保責任免責の特約

「引き渡し後に発見された瑕疵について、売主は一切、瑕疵担保責任を負わない」という特約です。

築年数の古い家を売却する際に付けることが多いです。

 

②責任の範囲を限定する特約

引き渡し後に発見された瑕疵のうち、売主が責任を負うのは「雨漏り」「シロアリ被害」「構造上の木部の腐食」「給排水管の故障」に限定し、責任を負う期間は引渡し後3カ月間とする特約です。

 

築浅の家でも被害はあり得る!

 

雨漏り・シロアリ被害というと、築年数の古い家だけの問題と思われがちですが、実は築浅の家でも起こり得ます。

 

窓枠から雨水が入ったり、風呂場など水回りで漏水したりすると建材が湿って腐食が進みます。腐った木材こそシロアリが最も好んで住み付く環境なのです。

 

施工不良による欠陥住宅だけでなく、地震や竜巻などの災害によって建物が損壊した場合にも浸水は起こります。

 

築10年以内の家であれば、基本部分構造(壁や梁、土台、地盤など)に限り建築業者が無償修繕する責任を負う法律(住宅の品質確保の促進等に関する法律)があります。いわゆる「品確法」です。

 

雨水の侵入も補償の対象になるので、瑕疵が見つかった場合は、まず品確法による修繕を検討しましょう。

ただし防蟻工事については補償の対象外なので、売主負担で行うことになります。

 

「古家付きの土地」として売ることもできる

 

雨漏り・シロアリ被害のある家を売却する場合、査定価格が下がるのはやむを得ません。

売却後のリスクを回避するために、瑕疵担保責任について取り決めた売買契約書を買主と交わしましょう。

 

それ以外の選択肢として、中古住宅としてではなく古家付き土地として売るという方法もあります。築25年を越えた物件なら、こちらの方が現実的です。

 

ちなみに、更地にしたほうが売りやすいと思われがちですが、お勧めできません。

いったん更地にしてしまうと、固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなり、翌年度分の固定資産税・都市計画税が高くなるからです。

 

事前に解体費用の見積もりを取り、買主との価格交渉で解体費用分を差し引けば、売買契約が成立しやすくなるでしょう。

>こちらも読まれています。

売れにくい家を売る方法

古い住宅なので、売却後に問題が起きないか心配です。何か対策は?

売主はインスペクションを行うべきか?宅建業法改正について

ページの一番上へ