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あんしん不動産売却術
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更新日 : 19/09/20

不動産の「査定」と「鑑定」は、何が違うの?

家や土地を売却すると決めたら、売主は不動産会社に「査定」を依頼するのが一般的です。

これとよく似た言葉に「鑑定」があります。どちらも不動産の価値を金額で表すために行うものですが、その趣旨や目的は異なります。

今回は、「査定」と「鑑定」の違いについてお話しします、

不動産の「査定」とは?

家をスムーズに売却するためには、物件価値に見合った適正価格を設定することが重要です。

高すぎると売れないのはもちろんですが、安すぎるのも問題です。「訳あり物件では?」と敬遠されますし、第一、売主が損をしてしまいます。

そこで、売主が「自分の物件はいくらくらいで売れるのか?」を知るために、不動産会社に依頼するのが「査定」です。 不動産会社は、「3カ月以内に売れるであろう価格」を見積もり、提示します。

「査定」には、立地や築年数、間取り、類似物件の取引事例といった資料のみをもとに価格を算出する簡便な方法(机上査定)と、担当者が実際に現地に行き、物件の特徴や周辺環境などを踏まえて行う方法(訪問査定)があります。

どちらの場合も、料金は無料です。

不動産会社ごとに査定価格が異なるのはなぜ?

複数の不動産会社に査定を依頼すると、不動産会社により査定価格が異なることは珍しくありません。

その理由は、不動産会社の販売戦略や判断基準、担当者の経験値など、主観的要素が加味されるためです。それこそが「査定」の特徴であり、不動産会社選びの参考になるものといえます。

なかには売主との媒介契約を獲得するために、高めの査定価格を提示する会社もありますので、注意が必要です。

不動産の「鑑定」とは?

一方、不動産の「鑑定」は、正式には「不動産鑑定評価」といい、法律で次のように定義されています。

「土地もしくは建物またはこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」(不動産の鑑定評価に関する法律第2条1項)。

簡単に言うと、土地や建物の経済的価値を金額で表すことです。鑑定価格のことを「鑑定評価額」といいます。

「査定」との大きな違いは、「鑑定」を行うことができるのは全国に約5000人しかいない国家資格の不動産鑑定士、または不動産鑑定士補に限られており、鑑定料が有料であるという点です。

不動産鑑定士補とは、不動産鑑定士試験の二次試験に合格し、2年以上、鑑定実務に従事した者のことです。

鑑定評価額は、国が定める評価の指針「不動産鑑定評価基準」に基づき、一定の公式によって算出されることから、客観性・信頼性が高いとされています。

そのため、民事裁判などで不動産評価が必要な場合に「鑑定」が行われるのが一般的です。

また、相続税や贈与税などの計算や、銀行が融資を行う際の担保価値の算定などにも使われます。

どう使い分けるのか?

「査定」と「鑑定」は、それぞれどのような場合に活用すればよいのでしょうか?

不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は、税務署や裁判所で正式な証拠資料として採用される、社会的信頼度の大変高い書類です。

税務署や裁判所などに書類を提出する必要がある場合には「鑑定」を選択します。

それ以外のケース、例えば、家や土地を売却する時や、遺産分割協議のために不動産の時価を知りたいといった場合は「査定」で十分と言えます。

ただしその場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の客観性と妥当性を見極めることをおすすめします。

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