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あんしん不動産売却術
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更新日 : 19/11/22

「再建築不可物件」を売る方法

「再建築不可物件」とは、言い換えると「取り壊すことはできるが、建て替え・増築はできない物件」のことです。そのような制約があることから、一般の物件に比べて売却しにくいと言われています。

実際に「再建築不可物件」を相続し、途方に暮れてしまう人も少なくありません。どうすれば売却しやすいのか?検証しながら可能性を探ってみましょう。

「再建築不可物件」って、どんな物件?

まず、どんな物件が「再建築不可物件」に該当するのか見てみましょう。

建築基準法では、都市計画区域内で家を建てる場合、敷地と道路が国の定めた基準で接していることを義務付けています(接道義務)。この接道義務を果たしていないのが「再建築不可物件」です。

接している道路の道幅が狭かったり、接している部分が極端に少なかったりする物件で、「未接道物件」などと呼ばれることもあります。具体的には、次の①②のような物件が該当します。

①敷地に接する道路の幅が4m未満

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②敷地は幅4m以上の道路と接しているが、接地幅が2m未満 ※いわゆる旗竿(はたざお)地です。

ただし、前述の①については「セットバック」を行えば、「再建築」が可能になるという措置が取られています。

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セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることです(下図参照)。

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●災害時の緊急車両の通行を想定

国が①②のような敷地に再建築を禁じている最も大きな理由は、災害時の対応が困難だということです。

火災が発生しても道が狭くて消防車が通れない、緊急のけが人がいても救急車が入れないなど、消火・救出活動に支障をきたし、被害や犠牲が拡大することを防ぐことが趣旨となっています。

なぜ、売却に不利なのか?

「再建築不可物件」を売却する場合、残念ながら一般的な相場での取引は見込めません。エリアや物件の状況によりケースバイケースですが、売却価格は相場の3割~7割程度になることが多いです。

買主のなかには、価格の安さを魅力と考える人もいるでしょう。しかし、多くの人が敬遠します。それには次のような理由があります。

①建て替え、増築ができない

買主のほとんどは、この理由により検討対象から除外します。

②セットバック後は狭い建物しか建てられない

セットバックをすれば再建築が可能になりますが、使用できる敷地が減るため、狭い建物しか建てられなくなります。

③リフォーム・修繕費用が多額になる

「再建築不可物件」はほとんどが築年数の古い物件です。快適に暮らすためには耐震改修をはじめ大規模なリフォームが必要になるケースが多く、費用がかかります。また、建て替えができないため、通常の住宅以上に定期的なメンテナンスが必要になります。

④住宅ローンが組めない

担保価値が低いため、金融機関が融資しないケースが多いです。購入する場合、ほぼ現金となります。

スムーズに売却するには?

「再建築不可物件」の買主として理想的なのは、ずばり隣地の人と言えます。エリアの魅力を熟知していますし、自分の土地がさらに広がるならと喜んで購入してくれるケースもあります。

2つの土地がつながることで「再建築不可」が解消されれば、防災面でも一石二鳥です。

また、不動産投資家に売却するという方法もあります。戸建て賃貸やシェアハウスなどにリフォームする前提で、安い物件を探している人は少なくありません。

あきらめずに可能性を探りましょう。

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