LIXILリアルティ.comスマートおうち売却

あんしん不動産売却術
LINEで送る

更新日 : 20/02/26

オーナーチェンジするときの素朴な疑問

2bc980c0ea5551c92c75b8a3d0eb543a_s

オーナーチェンジ物件とは、借主がいる状態で売却する収益不動産のことです。物件は戸建て住宅やマンション1棟、区分所有マンション1戸などさまざまです。

売却の基本的なプロセスは「査定」「媒介契約」「売り出し」「買主との交渉」「売買契約」「引き渡し」というように一般住宅と同じですが、オーナーチェンジ特有の手続きや注意点もあります。

今回は、収益不動産を自分で建てたり親から相続するなど、初めて物件を売却する人が抱きやすい素朴な疑問についてお話しします。

査定方法が一般の住宅と違うってホント?

自宅のような居住用不動産とオーナーチェンジ物件では、査定方法が異なります。

一般的に、自宅の売却では「取引事例比較法」が採用されています。これは、似た条件の物件が実際にいくらで売却されたかという事例をもとに査定額を算出する方法です。

それに対して、オーナーチェンジ物件の査定方法は「収益還元法」です。その物件が生み出す収益(家賃収入)を算出する方法で、収益力が高い物件ほど査定額は高くなります。より多く稼げる物件=価値が高い物件となります。

例えば、まったく同じ賃貸マンション1棟でも、満室なら査定額は高く、空室が多ければ低くなります。高い価格で売却するために、更新料を無料にするなどの退去防止策をとる売主もいます。

内見ってできるの?

内見は成約を左右する、非常に大切なプロセスです。

売却するのが自宅なら、売主が居住中でも買主に見てもらうことができますが、オーナーチェンジ物件は売買に直接関係のない借主が居住中であるため、内見はできません。

なかには借主の承諾を得て内見に至るケースもありますが、ごくまれです。買主にとって、室内の状況を確認せずに購入することはリスクが伴います。そのため、売主に厳しい値引きを求めてくるケースも少なくありません。

そのような場合に備えて、可能な限り物件の状況を伝えて買主の不安を軽減することができれば、売却は大きく前進します。

以下を用意しておくことをおすすめします。

・空室時の室内写真

・リフォーム履歴などの記録

・室内の設備に関する資料

 借主への通知はいつ、どのように?

売却の際、売主の多くが悩むのは「オーナーが変わることを、借主にいつ知らせるべきか?」という点です。

結論から言うと、売却が決まった時点で速やかに書面にして伝える必要があります。伝えるポイントは、次のとおりです。

・オーナー(貸主)が変わること(変更年月日、新旧オーナーの住所、氏名など)

・賃貸借契約の内容は、これまでと変わらないこと

・預かっている敷金は新オーナーに引き継がれること

・新たなオーナーの連絡先

・売却後(オーナーチェンジ後)の家賃の振込先

一般的に、「賃貸人の地位承継通知書および同意書」という書類を作成して、売主・買主・借主の3者で合意して署名・捺印します。

●契約書は新たに結び直す必要がある?

売却後、オーナーチェンジによって賃貸借契約書の「賃貸人」は新オーナーに変わります。

法律的には、新オーナーと借主の間で新たに契約書を交わすことについて決まりはありません。しかし、実際にはトラブル防止のために契約を結び直すケースが多いようです。

預かっている敷金や前家賃の取り扱いは?

オーナーチェンジ後、売主が借主から預かっている敷金や前家賃は、新オーナーである買主に引き継がれます。新旧オーナー間の引き継ぎは、売買代金から預り金額を差し引く形で行われます。

<例> 物件の売買代金5,000万円、敷金200万円、翌月分の前家賃220万円の場合

売主が買主から受け取る金額は 5,000万円-200万円-220万円=4,580万円

なお、売却が月途中の場合、当月の家賃は日割計算して売買代金から差し引きます。

物件の管理を管理会社に委託している場合は、早めに相談して準備することをおすすめします。

ページの一番上へ