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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/04/22

「住宅ローン特約」を付ける前に決めておきたいこと!

住宅の売買契約では、買主の希望で住宅ローン特約を付けるケースがほとんどです。しかし、特約をめぐって売主と買主が揉めるケースも少なくありません。

今回は、売買契約に住宅ローン特約を付ける際、事前にはっきり決めておきたいポイントについてお話しします。

 「住宅ローン特約」の目的は?

住宅ローン特約とは買主を保護するための特約で、「もし買主がローン審査に落ちた場合、売買契約を無条件で解除できる」という趣旨の取り決めです。 特約の文言は、一般的に次のように記載されることが多いです。

「融資審査の結果、融資の全部または一部について期日までの承認が得られなかった場合は、買主は契約書記載の解除期日までは、この契約を解除することができる」

住宅ローンを利用する買主は、ほぼ全員がこの特約を希望します。通常、買主の都合で売買契約を取り消す場合は、売主に支払った手付金は返金されません。しかし、この特約があると住宅ローン審査に落ちた場合に限り、手付金が返ってくるからです。

特約を付けるには売主・買主双方の合意が必要です。売主にとっては、審査結果によってはまた一から買主を探さなければならないため、リスクのある特約といえます。

ちなみに中古住宅購入者のうち住宅ローンを利用しているのは、戸建購入者で54.1%、マンション購入者で55.2%です(国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査報告書」より)。

最も多いトラブルとは?

住宅ローン特約をめぐるトラブルの中で最も多いのが、連絡の行き違いによるトラブルです。

前述のように、住宅ローン特約には「解除期日」、つまり無条件で契約を解除できる期限が明記されています。

もし、「審査に落ちた」という買主から売主への連絡が、「解除期日」を過ぎていた場合は特約の対象外となり、売主は買主から受け取った手付金を返還する必要はないといえます。

●連絡をめぐるトラブルの例

実際に、次のようなケースがあります。

・買主が解除期日を忘れて連絡しなかった

・買主が「審査に落ちたら自動的に契約が解除される」と勘違いして連絡しなかった

・買主は「伝えたつもり」だが、売主は「聞いていない」と主張

・金融機関から不動産会社には審査結果の連絡が届いていたが、担当者が売主に伝えるのが遅れた

・売主が不在で伝えることができなかった

・買主の連絡日が解除期日を過ぎていたにもかかわらず、手付金返還を要求

・審査に落ちた後、売主に連絡せずに他社の住宅ローンに申し込みをしたため解除期日を過ぎてしまった

トラブル回避のために決めておきたいこと

トラブルの中には、買主が「もっと良い物件が見つかったので、ペナルティなして契約解除したい」と考えて、審査に落ちるようあえて無謀な条件(借入希望額が多額など)でローン申し込みをし、それが発覚したというケースもあります。

●事前に決めておくこと

特約を付ける場合、売主としてはトラブルの火種になりそうな要素を事前に確認しておくことが大切です。次に挙げる点を決めておきましょう。

・住宅ローンを申し込む金融機関名

・住宅ローンの借入希望額

・解除期日

・審査に落ちた場合、他の金融機関への申し込み可否(解除期限の延長可否、延長日数を含む)

・買主から売主への契約解除の連絡方法

不動産会社を交えて買主と相談しながら、できるだけ具体的に決めておくことをおすすめします。

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