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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/04/22

住宅の3つの「耐用年数」って何?

住宅の価値を表す指標に「耐用年数」があります。読んで字のごとく、「使用に耐える年数」を示すものですが、厳密にいうと「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的残存耐用年数」という3つの種類があります。

今回はそれぞれの特徴と住宅の売却との関係についてお話しします。

物理的耐用年数とは

物理的耐用年数とは、現実的に使用可能な年数です。住宅の場合、構造だけでなく立地やメンテナンス状況により大きく異なります。

重要文化財の寺社などが数百年もの間、良い状態を維持しているのは、まさに手厚いメンテナンスによって物理的耐用年数を伸ばしている好例と言えます。

法定耐用年数とは

住宅には固定資産税や都市計画税がかかります。この税額の計算に関わるのが法定耐用年数です。

課税の公平性を図るため、建物の構造や用途ごとに国が一律に決めています。住宅の法定耐用年数は次のとおりです。

表1.住宅の法定耐用年数

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「木造住宅は22年で資産価値がゼロになる」と聞いたことがある人もおられることでしょう。これは上記の法定耐用年数がもとになっています。

しかし、個々の住宅の特徴や立地、使い方などを考慮せず一律に決めた年数ですので、実際には法定耐用年数を過ぎても快適に暮らせる住宅はたくさんあります。

経済的残存耐用年数とは

住宅の売却価格に関わる不動産の鑑定評価では、経済的残存耐用年数が重視されています。ひと言でいうと「あと何年、市場で価値をもつか?」を表す年数です。

不動産鑑定士や不動産鑑定業者が物理的・機能的・経済的な要因を踏まえて総合的に判断することになります。

それぞれの要因の内容は次のとおりです。

表2.経済的残存耐用年数に影響する3つの要因

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出典:国土交通省「不動産鑑定評価基準」より

経済的要因の改善は難しいかもしれませんが、物理的、機能的要因ならメンテナンスやリフォームによって変えることができます。

これまで戸建住宅の売却では、法定耐用年数を超えると価値を認められにくく、「古家付き土地」として売却するケースも少なくありませんでした。

しかし、少子高齢化が進むなか、国は住宅政策を新築重視から既存住宅の有効活用へとかじを切りました。

中古住宅の性能向上を実現するための耐震改修促進税制(2006年)、省エネ改修促進税制(2008年)、安心R住宅制度(2018年)など、さまざまな支援策を打ち出しています。

今後は、築年数にとらわれず、物理的耐用年数や経済的残存耐用年数を高めることで有利に売却できる時代になっていくと考えられます。

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