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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/04/22

「私道に接する家や土地」の上手な売り方

私道とは、特定の個人または法人が所有し管理する道路のことです。

一般的に、私道のみに接している不動産はトラブルの元になりやすいことから、買主に敬遠されがちです。

今回は、そのような家や土地の上手な売却のポイントをご紹介します。

私道に接する不動産が敬遠される理由とは

私道に接した不動産はなぜトラブルを招きやすいのでしょうか?それには次のような理由があります。

●「位置指定道路」の指定を受けなければならない

都市計画区域内にある敷地に建物を建てる際、原則として道路と敷地が2m以上接していることが必須条件です(建築基準法第43条)。これを接道義務といいます。

私道が敷地に接している場合、接道義務をクリアするには、①私道の幅が4m以上あること、②特定行政庁(都道府県知事または市区町村長)から「位置指定道路」の指定を受けること、の2つが必要です。

「位置指定道路」とは簡単にいうと、行政が道路として認めた私道のことです。この指定を受けられない場合、建物を建てることはできません。

●売買の際、私道の所有者の許可が必要な場合がある

売買する際、事前に私道の所有者から許可や承諾を得なければならない場合があります。所有者が複数いる場合は全員の承諾が必要になります。

●私道には道路交通法が適用されない

私道には道路交通法が適用されません。そのため、私道の所有者が独自のルールを設定している場合があります。

また、駐車をめぐってトラブルが生じた場合、私道であるため基本的に警察が介入できずこじれがちです。

●「掘削承諾」や「通行承諾」が必要

敷地に住宅を建築する際、水道管やガス管の引き込みのために私道の掘削が必要になることがあります。その場合、私道の所有者全員から「掘削承諾」を取り付ける必要があります。

また、私道を通らなければ家にたどり着けない場合は、所有者全員から「通行承諾」を得る必要があります。

●修繕がスムーズにいかない場合がある

私道の修繕は所有者が行います。所有者が複数の場合、費用負担は共有持分(権利の持分の割合)に応じて費用負担が発生しますが、意見がまとまらず修繕ができないケースも少なくありません。

売却前に、将来起こりうるリスクを想定する

私道に接した家や土地を上手に売却するには、2つのポイントがあります。

1つは、売却したい物件に前述のようなリスクがあるかを把握して、事前に回避策をとっておくことです。

それによって私道に接していることによる問題は軽減され、価格下落の防止が可能です。具体的には、次のような対策が考えられます。

●自分が私道の所有者の一人である場合

「掘削承諾」や「通行承諾」などが必要な場合は、事前に他の所有者から承諾を取り付けておきましょう。

また、私道に修繕などが必要になった場合に備え、他の所有者との間で費用負担などを決め、文書で交わしておくことをおすすめします。

その際、修繕費用の積み立てを共同で行うようにするとさらによいでしょう。

●私道の所有権を持たない場合

私道の所有者から権利の一部または全部を購入しておくという方法もあります。所有権を持っている否かによって、売却価格も変わってきます。

また、私道をめぐって問題が発生した時、一部でも所有権を持っていれば他の所有者と交渉したり、権利を主張したりすることも可能になります。

ノウハウがある不動産会社に依頼する

もう1つのポイントは、私道に接した土地や家の売却に実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。掘削・通行承諾の取得などについて熟知しており、また、売り方のノウハウを持っているからです。

不動産会社に「私道に接した家を売りたいのですが、どんな点に気をつければよいでしょうか?」などと質問してみて、どのような答えが返ってくるかで選ぶのもよいでしょう。

私道に接した不動産は、車通りがないので静かな環境が保たれるというメリットもあります。事前にしっかりとリスク対策をすれば、スマートに売却することは十分可能といえます。

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