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あんしん不動産売却術
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更新日 : 20/05/12

土地を半分だけ売却したい!どうすればいい?

土地の半分または一部だけ売りたいというケースは珍しくありません。

最も多い理由は「相続税を支払うために現金化したい」ですが、他にも「固定資産税や維持費を軽減したい」「隣家に売ってほしいと頼まれた」などさまざまです。

しかし、土地はおまんじゅうのように簡単に分けることはできません。土地を一部だけ売るときに、必ず知っておきたいポイントがあります。

何から始めるべきか?

土地の一部を売却する際、売主には2人の専門家が必要となります。

不動産売却のプロ「不動産会社」と、土地の測量や分筆のプロ「土地家屋調査士」です。分筆とは土地を分割して登記することです。

売主のなかには、「まず土地家屋調査士に土地を分筆してもらい、その後で不動産会社に売却を依頼しよう」と考える人もいます。 しかし、売却を成功させるには、最初に不動産会社に相談することが大切です。

土地の分け方で運命が決まる?

なぜ、分筆する前に不動産会社に行くことが重要なのでしょうか?その理由は、土地は分け方によって価値が大きく変わる可能性があるからです。

●無視できない「接道義務」

建築基準法では、建物を建てるには、土地が幅4m以上の道路に2m以上接している必要があり、この条件を満たせない場合は建物を建てることができません(接道義務)。

そのため、土地を分ける際、苦肉の策として一方を下の図のような「旗竿地」にすることがあります。

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旗竿地は道路に接する部分が狭いため、静かでプライバシーが保てるといったメリットもありますが、家の建築に必要な重機が入れないことなどから、一般的には売れにくいといわれています。

旗竿地でなくても、分け方によって日当たりや利便性が大きく変わり、売却価格に影響することもあります。

「売却を成功させ、残った土地も活かすには、どのように分けるのがベストか?」という視点や知識を持っているのは不動産会社です。

まず、不動産会社に相談しながら土地の分け方や売却プランを決め、その上で不動産会社が紹介する土地家屋調査士に分筆を依頼するのが望ましい流れや形と言えます。

土地の分け方は、売主の希望や売却理由を抜きに決められるものではありません。不動産会社を選ぶ時は最初から1社に決めず、何社か訪れて話をしてみましょう。

あなたの話をていねいにヒアリングした上で、分筆から売却まで見通しを立ててしっかりプランニングしてくれる会社なら信頼できるといえます。

分筆にかかる時間と費用

土地家屋調査士は、不動産会社からの紹介で決めるのが一般的です。

土地家屋調査士が行うのは、大きく分けて、①土地を分筆するための測量と図面作成、②分筆したそれぞれの土地の登記手続き、の2つです。

測量と分筆にかかる時間と費用は、隣接する土地との境界が明確かどうかで大きく異なります。

●隣地との境界がはっきりしている場合

土地家屋調査士や土地の広さなどによりケースバイケースですが、分筆登記終了までの期間は10日~2週間ほど、費用は20万円~25万円程度に収まることが多いです。

●隣地との境界があいまいな場合

境界を確定するための測量から行うことになるため、時間も費用もかかります。

期間は1カ月半~3カ月、費用は最低でも30万円~35万円は見ておきましょう。隣地の所有者ともめた場合は、さらに時間・費用とも増えることがあります。

土地の一部を売却したい場合は、早めに不動産会社に相談し、余裕をもって取り組むことをおすすめします。

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